El asesoramiento de un abogado le ahorrará problemas en la compra de  su vivienda

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Si va a comprar un inmueble y quiere  ahorrarse problemas futuros, es recomendable asesorarse por un abogado.  Los ahorros exceden con creces el coste de los honorarios de letrado.

La compra de su vivienda es normalmente la inversión más grande para la mayoría de los particulares.  Incluso quienes tienen varias propiedades suelen invertir con cautela en el mercado inmobiliario. Las empresas inmobiliarias siempre emplean los servicios de abogados  antes de realizar una inversión.

En definitiva, los servicios de un abogado suelen ser más útiles a efectos preventivos que correctivos. Aunque la mayoría de la gente sigue contratándolos cuando ya es demasiado tarde.

El esfuerzo de buscar a un buen asesor puede ahorrarle gran cantidad de problemas.

En qué puede ayudarte tu abogado antes de comprar su vivienda

Antes de entrar en la compra de un inmueble  se deben realizar unas tareas básicas de investigación y análisis. Es importante que se compruebe que la finca está en orden y que los contratos de compraventa y, en su caso, de préstamo hipotecario, no van a terminar dando problemas.

Además, las cargas tributarias suponen un porcentaje importante de la operación. Junto con los gastos asociados pueden incrementar hasta en un 20 % el precio de venta. Por lo que conviene que conozca este extra antes de llevarse un susto.

Investigación del inmueble: cargas tributarias, hipotecas, situación jurídica…

Antes de adquirir el inmueble es fundamental que conozca su situación jurídica. Sobre ella podrían pesar cargas y gravámenes, así como limitaciones de la propiedad. Un especialista en derecho inmobiliario podrá averiguar todos estos detalles y actuar en consecuencia.

Es imprescindible acudir, al menos, a las fuentes que aquí te describimos.

Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es la primera fuente de información a consultar. En ella podrá comprobar si existen cargas, gravámenes o limitaciones de la propiedad. También podrá consultar si existen asientos pendientes de inscripción.

1. Son cargas los mandamientos de embargo y las servidumbres constituidas.
2. Se consideran gravámenes las deudas, como la hipotecaria.
3. Son limitativos de la propiedad los derechos legal o convencionalmente constituidos en favor de terceros.
4. Los asientos pendientes de inscripción pueden conllevar la incorporación al Registro de cargas, gravámenes o limitaciones de propiedad. Es importante consultarlos, ya que el Registro de la Propiedad se rige por prioridad de la presentación, de modo que si tiene que entrar antes una hipoteca que su compraventa acabará comprando un inmueble hipotecado.

Catastro

Es muy común que la superficie real de una finca y la superficie catastral de la misma difieran. Esto puede deberse a varios motivos. Por ejemplo:

• Un simple error a la hora de medir o registrar la parcela.
• La incorrecta modificación del registro catastral de las parcelas aledañas.
• Una división de la superficie por causa de herencias, repartos, ventas parciales o expropiaciones.

En definitiva, cuando se den estas situaciones, es conveniente que el actual propietario se encargue de gestionar una alteración catastral. Su abogado inmobiliario podrá asistirle y verificar que la operación se produce como es debido.

Que el catastro se adecúe a la realidad es muy importante, ya que puede afectar a la tasación del inmueble, lo que podría tener repercusión en el precio de una eventual hipoteca. También se reflejará en las primas de seguros y, sobre todo, en las cargas tributarias.

Tanto el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía) se calculan en base al valor catastral de la finca.

Ayuntamiento

En el Ayuntamiento del lugar donde radique el inmueble podrá obtenerse también información valiosa sobre la situación jurídica del mismo. Como el consistorio gestiona diferentes tipos de tributos municipales, le podrá informar sobre eventuales deudas pendientes que puedan afectar a su compraventa.

También puede  ser interesante,  consultar el Plan General de Ordenación Urbano (PGOU), especialmente si el inmueble que quiere comprar está en una urbanización o tiene un terreno donde pueda edificar un trastero, garaje, pista de tenis o similar.

Algunas zonas de suelo presentan limitaciones a sus posibilidades de gestión. La distinción más básica es la que diferencia entre suelo urbano y rural, cuya consecuencia será que pueda o no realizar edificaciones. Pero algunas zonas pueden estar protegidas frente a la realización de obras de mejora o mantenimiento o el empleo de determinados elementos y materiales.

Por todo ello, la asistencia preventiva de un abogado con conocimientos de urbanismo le permitirá tener una visión más realista del valor y las posibilidades de la finca que estás a punto de adquirir.

Comunidad de propietarios

No hay que olvidar el valor de la comunidad de propietarios como fuente de información, de haberla. No solo podrán informarle sobre el estado de convivencia en la finca, sino que podrán darle valores aproximados para los recibos de suministros, tasas e impuestos.

Le informarán sobre el precio de la cuota de la comunidad, que es un pago que se tiene que afrontar necesariamente. La vivienda queda afecta al pago de sus deudas con la comunidad de propietarios. De modo que podrían proceder contra la vivienda mediante un procedimiento muy ágil y dictar órdenes de embargo contra la casa si no se paga la deuda. Esto incluye la posibilidad de que haya entrado al juzgado una demanda contra el anterior propietario o que le queden deudas pendientes, lo cual podría complicar la compra de la vivienda.

Por último, podrá hacerse una idea de la frecuencia con la que se ordenan las derramas extraordinarias y de si hay alguna pendiente, del estado del edificio y de las próximas obras importantes a realizar.

También debe tener en cuenta que la comunidad puede haber pactado con el vendedor la privación de ciertos servicios en Junta. Por ejemplo, puede haberle retirado el derecho a utilizar un elemento común por no haber participado en su financiación. Si este es el caso, debería averiguar cómo revertir la situación,  en caso de que le interese hacerlo.

En todos estos supuestos, su abogado será de una ayuda inestimable, pues podrá detectar todas las irregularidades y ayudar a la negociación con la comunidad para facilitar una transición ordenada, pacífica y beneficiosa para todas las partes.

Compañías de servicios y suministros

Otro riesgo común en la compraventa de inmuebles es que el anterior propietario haya dejado deudas con las compañías de servicios y suministros. Si es así, puede encontrarse con que le intenten obligar a hacerse cargo de sus deudas o de gastos de gestión. También puede ocurrir que se haya dado de baja de los servicios, y deba dar el alta de nuevo.

En el primero de los casos, su abogado le ayudará a negociar con los suministradores de luz, agua o gas. Si termina pagando una deuda que no le corresponde, también podrá negociar un descuento en el precio de venta de la vivienda, o reclamar esta cantidad por vía extrajudicial y/o judicial.

En el segundo de los casos, podrá asistirle con los boletines de instalación y el cumplimiento de las normas correspondientes. Tenga en cuenta que puede tener problemas al cambiar las instalaciones o los suministradores o al dar de alta inmuebles en determinadas circunstancias. Por ejemplo, cuando la vivienda es antigua o se encuentra en un entorno protegido podría encontrarse con que no puede superar determinado voltaje o con que le sale rentable mantener la tarifa del anterior propietario.

Cálculo de gastos e impuestos

Los impuestos pueden llevarse un buen pellizco en operaciones tan cuantiosas como una compraventa inmobiliaria. Además, estas transmisiones llevan otros gastos aparejados, como los de notaría, registro, gestoría, tasación… y si contrata un préstamo hipotecario tendrá que añadir comisiones de apertura, escrituración e intereses, entre otros.

De modo que tendrá que calcular bien el coste de la compraventa, que es muy superior al precio de venta del inmueble. Su abogado inmobiliario podrá explicarle cómo minimizar estos costes. Y es que se calcula que su importe puede llegar a ser del 15 % al 20 % del precio de compraventa.

Gastos comunes: notaría, registro y gestoría

Los gastos de notaría y registro se rigen conforme a unos honorarios legalmente establecidos. Estos gastos pueden oscilar entre los 600 y los 1.500 euros.

La inscripción de la operación en el Registro de la Propiedad. Este trámite aporta seguridad jurídica y tiene un coste del entorno de los 500 euros.

Por último, los gastos de gestoría pueden variar mucho, ya que el profesional tiene libertad para establecerlos.

Gastos tributarios: IVA e ITPAJD

Los dos impuestos más cuantiosos en la compra de una vivienda son el IVA y el ITPAJD. El IVA asciende al 10 % del precio de compra, aunque es más reducido en el caso de las viviendas sociales. Este impuesto solo se devenga en las primeras transmisiones y en operaciones comerciales.

Por su parte, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) depende de la comunidad autónoma. Cuando compres una vivienda nueva tendrás que pagarlo en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que ronda el 1 % del precio de compra.

Pero cuando compres una vivienda de otro particular se aplicará en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales (ITP), lo que supone que el tipo se dispare hasta el 6 ó el 10 % del precio de compra.

Por supuesto, si constituye una hipoteca sobre el inmueble para garantizar el préstamo de compra tendrá que abonar de nuevo este impuesto, en la modalidad de IAJD. Esto implica que ascenderá a otro 0,50 – 1,50 % de la cantidad prestada. Esta cuestión es controvertida, y la confirmación de la STS n.º 1505/2018 podría librarle del pago de este impuesto.

Sin embargo, cuando el inmueble comprado sea vivienda pública se aplicarán tipos reducidos en todos estos impuestos. Pero seguirán representando un importante porcentaje del precio final de la operación.

Gastos hipotecarios

En el caso de que deba financiar la compra de tu inmueble con una hipoteca tendrá que hacer frente a otros costes. Los gastos hipotecarios son aquellos asociados a la constitución de la hipoteca, e incluyen al menos:

• Notaría.
• Gestoría.
• Tasación.
• Comisión de apertura.

En España hemos pasado por la práctica de que se atribuya la integridad de estos gastos al prestatario. Sin embargo, esta práctica ha sido declarada abusiva y se han especializado juzgados para corregir la situación.

Actualmente los bancos son partícipes de estos gastos. Pero es casi imposible que detecte si le están cargando conceptos abusivos salvo que haya dedicado mucho tiempo a estudiar la materia o se asesore por un abogado conocedor del sector bancario.

Por otro lado, si su abogado estudia la escritura de la hipoteca podrá advertirle sobre la legitimidad de las cláusulas introducidas y negociar unas mejores condiciones. Esto le ayudará a evitar la problemática tan típica de nuestro país relacionada con las prácticas bancarias abusivas.

Análisis de la hipoteca

Pero el estudio de la escritura hipotecaria no termina en evitar gastos o cláusulas abusivas. La concesión de la hipoteca depende de varios factores, siendo los principales el estado del mercado en el momento y la capacidad de solvencia del solicitante.

Esto significa que bajo determinadas circunstancias el préstamo puede ser más caro, dado que:

• La entidad puede elevar los tipos de interés,
• O solicitar garantías adicionales, como avales solidarios o la contratación de seguros y otros instrumentos de cobertura.

Su abogado podrá ayudarle a examinar estos elementos y aconsejarle. Además, podrá detectar todo tipo de prácticas irregulares, a fin de reclamarlas extrajudicial o judicialmente.

Instrumentos de cobertura hipotecaria

Los seguros de amortización son un producto bancario típicamente conflictivo. Y es que las entidades de crédito suelen condicionar la concesión del préstamo a la contratación de estos seguros con entidades conexas a la suya.

Esta práctica, con la que se ha afectado negativamente a la competitividad del sector, ha sido duramente criticada. Además, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones ha señalado varias veces la abusividad de esta práctica, que será elevada a prohibición por la nueva ley hipotecaria.

Por tanto, si cuenta con un abogado hipotecario a la hora de celebrar el préstamo, podrá asistirle respecto a las cláusulas y condiciones que pueden exigirle. Lo que incluye la contratación de instrumentos de cobertura como los seguros de amortización.

Las señales y arras

Es recomendable garantizar el buen curso de una operación tan importante como la compraventa de un inmueble. Por eso suele recurrirse al llamado contrato de arras. Su abogado puede revisar el contrato de garantía propuesto por el vendedor para verificar que se trata de un trato justo, o redactarlo para usted asegurando que se ajusta a sus necesidades.

La redacción y revisión de contratos es un servicio frecuentemente ofrecido por los abogados inmobiliarios, que tiene un coste muy modesto, especialmente si se tiene en cuenta los problemas que se pueden evitar.

Cómo funcionan las señales y arras

Las arras son una institución que funciona a modo de señal. Se entregan cuando se acuerda la compra del inmueble, para garantizar que ninguna de las partes se echa atrás. Mediante el contrato de arras se pacta el pago de  una cantidad que se entrega al vendedor.

En caso de que la compraventa terminara formalizándose, las arras se aplicarán al precio de venta, a modo de anticipo. Pero si no se formalizara desplegarán su función de garantía:

• Cuando no se cierre el negocio bajo su responsabilidad, perderá sus arras o señal.
• Pero si el negocio no concluye por culpa del vendedor, éste deberá devolver sus arras duplicadas.

Esta señal suele ser cuantiosa, por lo que en la práctica resulta muy conflictiva. Y es que el incumplidor suele buscar algún resquicio para recuperar su dinero o no pagar el doble. Por eso es importante que su abogado le asista en la formalización del acuerdo y, en su caso, en la reclamación de las arras.

¿Obra nueva o segunda transmisión?

Por último, debe saber que no funcionan igual las primeras transmisiones que las siguientes. Todo lo antedicho son planteamientos generales en los que los servicios de un abogado le serán de gran ayuda. Pero en cada caso habrá que realizar comprobaciones y preparaciones más concretas.

Cómo puede ayudarle su abogado en las primeras transmisiones

Por ejemplo, si compra un inmueble de primera transmisión o sobre el plano, puede resultarle de interés investigar previamente a la constructora o promotora. No es infrecuente que se den incumplimientos o falta de adecuación con el contrato en estos casos.

De modo que su abogado especialista podrá informarle sobre la solvencia del vendedor y cómo proceder en caso de que el contrato no se cumpla según lo estipulado. Ante estas situaciones habrá que realizar una serie de reclamaciones judiciales y extrajudiciales, en las que necesitará la asistencia de un letrado.

Además, la Ley de Ordenación de la Edificación establece una serie de garantías adicionales que debe conocer, por si tuviera que reclamar defectos. Estos defectos pueden ser tan nimios como detalles estéticos o de acabado o tan críticos como fallos de estructura o edificación.

Por último, un abogado inmobiliario puede ayudarle a analizar toda la documentación técnica y jurídica relacionada con la primera transmisión. Esta incluye las licencias de obras y primera ocupación y la cédula de habitabilidad, de cuya corrección dependerán las futuras altas en servicios y suministros.

Cómo puede ayudarle su abogado en transmisiones sucesivas

Las transmisiones sucesivas pueden llevar aparejadas todo tipo de sorpresas. Con la desventaja adicional de que la solvencia del vendedor particular tiende a ser inferior a la de una promotora o constructora. Y es que las segundas están obligadas a contar con diferentes seguros, mientras que el primero solo podría responder con su patrimonio personal.

Por tanto, su abogado puede ayudarle a detectar y reclamar todo tipo de vicios ocultos, incoherencias contractuales o incumplimientos futuros. Esto incluye la posibilidad de que la finca no se adecuara al uso acordado. Por ejemplo, que se compre un local para finalidad comercial pero no pueda obtener licencias dada la normativa municipal.

En qué puede ayudarle su abogado al comprar su inmueble

Tras comprobar que la situación jurídica está en regla, tendrá que entrar a la formalización de la compraventa. Esta se produce por medio de un contrato de compraventa, que puede ser privado o elevarse a escritura pública. Evidentemente, la escritura pública es la opción que mayores garantías ofrece.

Contrato de compraventa

Es frecuente que antes de otorgar la escritura pública de compraventa las partes firmen un contrato privado. Este contrato privado, genera per se el efecto de la compraventa, de modo que tiene la facultad de obligar a las partes a cumplir lo pactado.

Si la compraventa es de primera transmisión, se firmará este acuerdo prácticamente en todas las ocasiones. Pero en el caso de las segundas transmisiones no solo es más infrecuente firmarlo, sino también más problemático.

En primer lugar, el vendedor debe  poder disponer del inmueble. Esto significa que deberá firmar el contrato privado quien figure como propietario en las escrituras del inmueble. En caso de ser varias personas, deberán firmar todas. El único caso en que pueden firmar personas diferentes es aquel en que se entreguen poderes al efecto.

Tenga en cuenta que si firma alguien que no tiene poder de disposición sobre el inmueble el contrato será inválido. Esto podría derivar en acciones indemnizatorias, para las que necesitará la asistencia de letrado. Por eso conviene que la asesoría de su abogado inmobiliario sea previa.

Si le asiste en la formalización de este contrato, su abogado comprobará los poderes y escrituras para verificar que todo está en orden. Esta es la función del notario a la hora de formalizar escrituras públicas. Pero en este caso, al tratarse de un contrato privado, no dispondrá de la asistencia de un notario.

Tenga en cuenta que existen casos particulares:

• Si el inmueble sea la residencia habitual de una familia será necesaria la concurrencia de ambos cónyuges (o pareja de hecho).
• Cuando pertenezca a una sociedad deberá firmar el administrador o apoderado de la misma.
• Si forma parte de una herencia yacente deberán intervenir los herederos.

En definitiva, su abogado no se limitará a comprobar la idoneidad del clausulado, sino también su adecuación a la legalidad.

Cómo hacer valer el contrato privado de compraventa

Siendo plenamente válido, cualquiera de las partes puede hacer que el contrato privado de compraventa despliegue sus efectos naturales. Esto significa que podrá acudir a los tribunales para exigir que se formalice la compraventa, ya que el mero contrato privado no se puede inscribir en el Registro y, por tanto, no podrá obtener un préstamo hipotecario sobre el inmueble ni tener la seguridad jurídica que aquél otorga.

Pero también implica que el vendedor podría acudir a la vía judicial para  exigir su cumplimiento, transmitirle la propiedad y reclamar su pago.

En cualquiera de los casos necesitará la asistencia de un abogado, de modo que siempre será más económico y rápido contar con sus servicios desde el principio y prevenir problemas que contratarlo contrarreloj cuando el asunto esté ante el Juez.

En qué puede ayudarle su abogado tras comprar su inmueble

Pero la asistencia de tu abogado no terminará cuando ya haya entrado en su casa. Como se ha señalado más arriba, es posible que se detecten ciertos defectos de edificación o vicios ocultos. En estos casos necesitará realizar las correspondientes reclamaciones extrajudiciales. Y, si no son atendidas, tendrá que llegar a los tribunales.

Su abogado podrá encargarse de estas reclamaciones, ahorrándole el litigio. En el peor de los casos, necesitará su asistencia para defender sus derechos e intereses en sede judicial.

Sin embargo, los defectos sobrevenidos no solo se manifiestan en la edificación. Los diferentes contratos, escrituras y documentos pueden albergar irregularidades. Y es  frecuente encontrarse con cláusulas abusivas (especialmente en las hipotecas), con vicios de consentimiento y con otros problemas legales.

Si se diera alguno de estos casos también tendrá que recurrir a las pertinentes reclamaciones, así como cuando falte realizar alguno de los trámites que recomendamos en este artículo. Los casos más frecuentes son:

• La adecuación de la parcela real con el catastro.
• Las inscripciones registrales oportunas.
• La formalización de escrituras públicas.
• Los pagos en tiempo y forma.
• Las autoliquidaciones tributarias.

Si su abogado está especializado en la materia, es posible incluso que le asista para solicitar ayudas y subvenciones relacionadas con el mantenimiento, la modernización o la adaptación de instalaciones.

Una observación particular: la compra de inmuebles y la extranjería

Un campo donde resulta especialmente interesante contar con los servicios de un abogado es el de la compraventa de inmuebles por ciudadanos extranjeros. Este es un caso muy frecuente, especialmente:

• En las residencias vacacionales o “de jubilación”.
• Para conseguir la nacionalidad.
• En inversiones inmobiliarias.

Para comprar un inmueble en territorio nacional basta con disponer de un NIE, que puede obtenerse por medio de representante. De modo que ni siquiera es preciso el desplazamiento a España para adquirir propiedades aquí.

La administración de las propiedades tampoco requiere el desplazamiento, y suele realizarse por medio de apoderado en el territorio nacional. De hecho, las leyes internacionales señalan como foro y como ley aplicable la ley española en la mayoría de supuestos.

Además, también resultan de aplicación las leyes públicas españolas. Esto incluye la normativa fiscal, urbanística, ambiental y, en su caso, las limitaciones de dominio y servidumbres. Por eso es imprescindible un conocedor de la ley local a la hora de administrar un inmueble desde el extranjero.

Por otro lado, la inversión de 500.000 euros o más en inmuebles españoles, siempre que estén libres de cargas y gravámenes, da derecho a obtener un visado de residencia. Esto implica que los ciudadanos extranjeros pueden invertir en propiedades inmobiliarias y, una vez las hayan pagado por tal importe, solicitar su visado.

¿Cuánto puede cobrarle un abogado por gestionar la compra de tu vivienda?

Lamentablemente, la respuesta a esta pregunta es la de siempre: depende. Sin embargo, vamos a intentar ofrecerle una aproximación.

Un gestor puede cobrarle entre 300 y 600 euros por la operación. En general, el abogado tiene mayores conocimientos jurídicos y, como te hemos explicado, podrá intervenir en ciertos puntos que te pueden ahorrar mucho más que esa cantidad.

Algunos profesionales cobran un porcentaje. Por ejemplo, un 1 % de la operación, a la que habrá que añadir el IVA (21 %).  Normalmente se suele establecer un precio mínimo.

El precio dependerá de la complejidad de la operación. No es lo mismo que quiera adquirir un trastero o un garaje en el centro urbano que un chalé en una zona protegida o una vivienda con cargas y gravámenes.

¿Realmente le interesa contratar un abogado para esta operación?

Como siempre, deberá evaluar concienzudamente si le interesa que un abogado le asista y asesore. El abogado velará por sus intereses. Esto lo diferencia:

• Del promotor o vendedor de los inmuebles. La ley obliga a estos agentes a aportar una serie de informaciones, relativas a su empresa, las características técnicas y jurídicas del inmueble y la documentación de la operación. Sin embargo, las obligaciones del vendedor terminan con la aportación de esta información de forma clara y ordenada. De modo que solo velarán por sus intereses si desean hacerlo, al contrario de lo que ocurriría con su abogado.
• Del agente inmobiliario. Aunque un buen agente puede agilizar la operación y ayudar durante su transcurso, su objetivo real es cerrar el negocio. De modo que su principal motivación es el cierre de la operación. Además, no tiene por qué tener formación jurídica, y cuando la tenga le bastará con conocimientos de Derecho Inmobiliario. Sin embargo, un abogado debe conocer también Derecho Bancario, Tributario, Urbanístico y Civil.
• Del notario y del registrador. Aunque estos profesionales ofrecerán la información jurídica necesaria, no velan por los intereses de ninguna de las partes de la operación. Esto significa que se asegurarán de que la compraventa se ajuste a Derecho, pero no podrán entrar a analizar la conveniencia u oportunidad de la operación.

En definitiva,  el abogado trabaja en defensa de sus intereses.

Conclusión: es mejor prevenir que curar

En definitiva, los servicios de un abogado inmobiliario son más que recomendables a la hora de realizar una compraventa de este tipo de bienes. No solo le ayudará a entender mejor los documentos que está firmando y los trámites a los que se somete, sino que le evitará problemas en el futuro.

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