¿Qué son los derechos de uso y habitación? ¿En qué se diferencian?

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El derecho de uso es un derecho real sobre cosa ajena -mueble o inmueble- que se concede de forma personal al usuario -que puede ser persona física o jurídica- con el fin de obtener todos los servicios o frutos que pueda aprovechar. En caso de que el derecho de uso afecte a una vivienda, ésta podrá ser utilizada para habitarla o para cualquier otro fin.

El derecho de habitación es un derecho real sobre vivienda ajena cuya finalidad exclusiva es el alojamiento. A diferencia del derecho de uso, el derecho de habitación no autoriza la ocupación de toda la vivienda, sino únicamente las partes necesarias para el titular del derecho de habitación -habitacionista, que deberá ser persona física- y para las personas de su familia y que hagan posible la habitabilidad. Por otra parte, a diferencia del contrato de arrendamiento, queda excluido el pago de una renta.

En este artículo nos centraremos principalmente en los aspectos más destacables del derecho de habitación, debido a su relevancia en la práctica diaria.

Diferencias entre el derecho de habitación y el usufructo

Los derechos de uso y disfrute son derechos reales independientes del usufructo y diferentes entre sí, pese a quedar recogidos conjuntamente en el Título VI del Libro III del Código Civil.

El usufructuario tiene el goce y disfrute pleno del bien -mueble o inmueble-, pudiendo utilizarlo para cualquier finalidad -habitarla, arrendarla- para obtener sus frutos o rendimientos. Por el contrario, el habitacionista tendrá que limitarse al uso de la vivienda para cubrir la necesidad de alojamiento.

Además, a diferencia del derecho de usufructo, el derecho de habitación no se puede vender ni traspasar, dado que tiene carácter personalísimo e intransmisible.  Es por ello que, en el caso del derecho de habitación, la vivienda no podrá ser embargada por las deudas del habitacionista.

Características del derecho de habitación

Tanto el derecho de uso como el de habitación son derechos reales con carácter personalísimo e intransmisible. Es decir, son inherentes a la persona y no pueden ser transmitidos bajo ningún concepto. Por ello, no cabe el arrendamiento o traspaso del bien a un tercero -artículo 525 CC-, ni su hipoteca -tal y como señala el artículo 108 de la Ley Hipotecaria-.

Además, gozan de un carácter temporal y un régimen jurídico especial que veremos a continuación. Siguiendo la STS de 26 de julio de 2001, esa temporalidad deviene imprescindible y decisiva para distinguir entre el uso de la cosa por el propietario, del uso por persona distinta del propietario pero que sí es titular del derecho sobre cosa ajena.

Normativa aplicable al derecho de habitación

El Código Civil establece que los derechos y obligaciones en los derechos de uso y habitación se regirán por el título constitutivo de los mismos y, en su defecto, por lo establecido en el propio código -artículos 523 a 529 CC-; y, por último, por las disposiciones del usufructo siempre que no sean contrarias a los preceptos mencionados.

Además, el artículo 108.3 de la Ley Hipotecaria contiene la prohibición para hipotecar estos derechos; y el artículo 605.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que no serán susceptibles de embargo.

¿Cómo se constituye el derecho de habitación?

El derecho de habitación puede constituirse mediante negocio jurídico unilateral o bilateral; inter vivos o mortis causa; a título gratuito -donación, legado en testamento, etc.- u oneroso.

El régimen de constitución del derecho de habitación se regirá por los artículos 523 y 468 CC, en la forma que recoge el art 1280 CC. Pese a que este precepto exige escritura pública para los actos y contratos de constitución de bienes reales, la falta de forma no afecta a la validez del derecho (STS, de 31 de mayo de 2006). Únicamente aparece la obligación de elevar a público el acto si alguna de las partes lo solicitara -art. 1279-.

¿Cómo se calcula su valor?

El valor del derecho de habitación se calcula, de conformidad con lo establecido por el art. 20 de la Ley del Impuesto de Patrimonio, aplicando al 75% del valor del bien, las reglas correspondientes a la valoración de los usufructos temporales y vitalicios según corresponda:

El valor del usufructo temporal se estimará respecto del valor total del bien, en razón de un 2% por cada año que quede de vigencia del usufructo, sin exceder del 70%. Es decir, se seguirá la siguiente fórmula: (2 x n.º años que queden de vigencia) %.

De esta forma, si queremos conocer el valor del derecho de habitación temporal seguiremos la siguiente operación: (2 x n.º años restantes) % x (75% del valor del bien).

Pongamos un ejemplo para una mayor aclaración. Para calcular el valor de un derecho de habitación por 20 años sobre un piso valorado en 200.000€ siendo el 75% 150.000€:

(2×20) x 150.000= 40% x150.000 = 60.000€

Si se tratara de un usufructo vitalicio, su valor se estimará partiendo del 70% del valor total del bien, cuando el usufructuario tenga menos de 20 años, y minorando dicho porcentaje en un 1% por cada año que se supere dicha edad, hasta un mínimo del 10% del valor total del bien. Es decir, se seguirá la siguiente fórmula: (89 – edad del usufructuario a 31 de diciembre) %.

De esta forma, si queremos calcular el valor del derecho de habitación vitalicio seguiremos la siguiente fórmula: (89 – edad del usufructuario a 31 de diciembre) % x (75% del valor del bien).

Pongamos un ejemplo. El piso está valorado en 200.000€ (siendo el 75% 150.000€) y el habitacionista tiene 40 años:

(89-40) x 150.000 = 49% x 150.000 = 73.500 €

Obligaciones y derechos

Si bien las consecuencias del derecho de habitación pueden pactarse en el momento de su constitución, en ausencia de pacto se aplicará el art. 527 CC y de forma supletoria la normativa del usufructo.

Así, el art. 527 CC establece lo siguiente: “Si el usuario consumiera todos los frutos de la cosa ajena, o el que tuviere derecho de habitación ocupara toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el usufructuario.

Si sólo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deberá contribuir con nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueren bastantes, suplirá aquél lo que falte”.

Ventajas en la práctica

Ayuda de padres a los hijos para la compra de una vivienda

En otras épocas, en muchas ocasiones en que los padres ayudaban a sus hijos a la compra de una vivienda, se les aconsejaba que se reservasen un derecho de usufructo para garantizarse algún tipo de poder de decisión sobre el inmueble.

En consecuencia, al reservarse los padres el usufructo de la vivienda, el hijo y propietario -y usuario real- carecía de un título para habitarla, por lo que en la declaración de la renta no podía deducirse ninguna cantidad por adquisición de vivienda. Para salvar este problema era frecuente la realización de una escritura de conversión de derecho de usufructo en derecho de habitación, puesto que así los hijos disponían de un título para habitar la vivienda. En otras épocas, estas escrituras de conversión, permitidas por la norma vigente en aquel entonces, fueron bastante frecuentes para la consecución de beneficios fiscales.

Protección del patrimonio

El derecho de habitación está muy presente en el ámbito del derecho de sucesiones, siendo una forma jurídica de proteger y garantizar la necesidad de vivienda de ciertas personas. Este supuesto se es el que suele aparecer, por ejemplo, cuando unos padres establecen un derecho de habitación a favor de un hijo que presente dificultades para desenvolverse en la vida. Así pues, con el derecho de habitación a los padres les queda la tranquilidad de que su hijo tendrá vivienda y que nadie se la va a quitar por muchos líos en los que se meta, incluso después de la muerte de sus progenitores.

Otro supuesto clásico de derecho de habitación es la protección de la vivienda habitual de personas con riesgos empresariales o de deudas. Así pues, para evitar el embargo de la vivienda, los padres la ponían a nombre de los hijos y se reservaban ellos un derecho de habitación. De esta forma, los padres disponían de un título para usar la vivienda con carácter vitalicio, además de salvar posibles embargos futuros de su actividad empresarial.

La ejecución hipotecaria sobre una finca con derecho de habitación 

El derecho de habitación es un derecho de carácter inalienable, por lo que no puede ser embargado por deudas del habitacionista. En este sentido se manifiestan los artículos 525 CC y 108 LH.

Además, el artículo 108.3 de la Ley Hipotecaria contiene la prohibición para hipotecar estos derechos; y el artículo 605.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que no serán susceptibles de embargo.

La venta de finca con un derecho de habitación.

Pese a las ventajas que podemos obtener, el derecho de habitación también puede generar complicaciones cuando se utiliza con finalidades distintas a su objetivo básico. Estos problemas se pusieron de manifiesto en la época de la burbuja inmobiliaria, cuando el habitacionista -que se consideraba dueño del inmueble- quería vender o hipotecar la vivienda, pero no podía por ser el derecho de habitación de carácter indisponible.

Ante esta problemática, la Dirección General de los Registros y del Notariado fijó la doctrina de que, con independencia de que pueda constituirse el derecho de habitación como indisponible, en caso de que concurra el consentimiento de habitacionista y nudo propietario, no habrá ningún problema para la venta o hipoteca de la vivienda (Resolución de 10 de diciembre de 2015).

No obstante, esta doctrina no termina de asentarse, de modo que todavía hay asesorías que, para poder vender, exigen al habitacionista que renuncie a su derecho y que sea el nudo propietario quien venda la vivienda. En consecuencia, la renuncia de ese derecho supone una tributación por impuesto de donaciones, mientras que siguiendo el planteamiento de la DGRN tan sólo conllevaría la repercusión fiscal que ocasionara una compraventa ordinaria entre habitacionista y propietario de común acuerdo con un tercero.

Causas de extinción.

Los derechos de uso y habitación, de conformidad con el artículo 529 CC, se extinguen “por las mismas causas que el usufructo y, además, por abuso grave de la cosa y de la habitación”.

Así pues, el 513 CC relativo a las causas de extinción del usufructo incluye las siguientes:

1. Por muerte del usufructuario.
2. Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
3. Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
4. Por la renuncia del usufructuario.
5. Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
6. Por la resolución del derecho del constituyente.
7. Por prescripción.

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