La reclamación de gastos hipotecarios se ha convertido en un tema relevante en el ámbito legal español. Las entidades bancarias impusieron de manera abusiva el pago de los gastos a los prestatarios al formalizar sus hipotecas. El marco legal se ha visto fortalecido por sentencias como la del Tribunal Supremo y decisiones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Contar con abogados especializados en esta materia es fundamental para recuperar los importes que corresponden a los consumidores.
Contexto Legal de la Reclamación de Gastos Hipotecarios
Tabla de contenidos
- 1 Contexto Legal de la Reclamación de Gastos Hipotecarios
- 2 Elementos de los Gastos de Formalización Hipotecaria
- 3 Procedimiento para Reclamar los Gastos de Hipoteca
- 4 Aspectos Específicos de la Reclamación
- 5 Ventajas de Contratar Abogados Especialistas
- 6 Preguntas Frecuentes sobre la Reclamación de Gastos Hipotecarios
- 7 El siguiente paso
La reclamación de gastos hipotecarios se encuentra respaldada por un marco legal que ha evolucionado en respuesta a las prácticas abusivas de las entidades financieras.
Sentencia del Tribunal Supremo y su Impacto
La Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 marcó un hito significativo en el ámbito de los gastos hipotecarios. Este fallo determinó que las cláusulas que imponen al consumidor la totalidad de los gastos de formalización fuesen consideradas abusivas. Este pronunciamiento estableció que los bancos, como principales beneficiarios de la hipoteca, deben asumir parte de estos costos. Como consecuencia, miles de prestatarios han podido iniciar reclamaciones para recuperar los gastos que no deberían haber sido cargados a ellos.
Decisiones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea
Los pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han reforzado el posicionamiento de los consumidores en el ámbito financiero. En particular, el TJUE ha declarado la nulidad de cláusulas que trasladan de manera unilateral los gastos al prestatario. Esto implica que cualquier cláusula que no ofrezca una clara comprensión de las cargas económicas y jurídicas asumidas por el consumidor puede considerarse nula. Estas decisiones han permitido consolidar y respaldar legalmente las reclamaciones de los consumidores en España.
Elementos de los Gastos de Formalización Hipotecaria
Los gastos de formalización hipotecaria son un conjunto de costes asociados a la constitución de una hipoteca. Estos elementos son fundamentales para entender el impacto financiero de la operación hipotecaria.
Gastos de Notaría y Registro de la Propiedad
Los honorarios notariales son los correspondientes a la redacción y firma de la escritura de la hipoteca. El notario se encarga de verificar que todos los documentos sean correctos y cumplir con los requerimientos legales. Tras la firma, es necesario registrar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, lo que genera un gasto adicional. Estos gastos pueden variar según el importe de la hipoteca y la comunidad autónoma.
Tasación y Gastos de Gestoría
La tasación del inmueble es imprescindible para determinar el valor a efectos de subasta. Este proceso, realizado por un tasador homologado, tiene un coste que se suma a los gastos de formalización. Normalmente, las entidades financieras imponen también la tramitación de los documentos e impuestos a través de sus gestorías colaboradoras. El gasto de la gestoría es recuperable en su totalidad.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Este impuesto se aplica durante la formalización del préstamo hipotecario y suele ser uno de los gastos más significativos. Es un tributo que se paga a la administración pública y su valor depende del importe del préstamo. El impuesto de actos jurídicos documentados ha sido objeto de controversia legal, lo que ha llevado a diversas interpretaciones sobre quién debe asumirlo, generando un debate en los juzgados. Este impuesto no es recuperable en las reclamaciones de gastos hipotecarios.
Procedimiento para Reclamar los Gastos de Hipoteca
El procedimiento para reclamar los gastos de hipoteca requiere un análisis detallado caso por caso. Aunque las cantidades a recuperar no sean muy grandes, las entidades financieras van a defender cada caso con todos sus recursos. A continuación, se detallan los pasos necesarios para llevar a cabo esta reclamación de forma efectiva.
Análisis de la Escritura de Préstamo Hipotecario
El primer paso implica una revisión exhaustiva de la escritura de la hipoteca. Es fundamental identificar las cláusulas que pueden resultar abusivas y verificar los gastos que fueron asumidos por el prestatario. Este análisis debe incluir:
- Honorarios de notaría.
- Gastos de Registro de la Propiedad.
- Costes de tasación del inmueble.
- Coste de la gestoría.
Reclamación Extrajudicial a la Entidad Bancaria
Si tras el análisis se concluye que hay gastos que no se debieron asumir, el siguiente paso es realizar una reclamación extrajudicial a la entidad bancaria. Esta reclamación consiste en presentar un escrito formal a la entidad, solicitando la devolución de los gastos. Se debe dar un plazo de 15 días laborables para que responda el banco desde su notificación.
Proceso Judicial
En caso de que la entidad no responda o desestime la reclamación, se deberá iniciar un proceso judicial.
Presentación de la Demanda
Para presentar la demanda, es necesario recopilar toda la documentación pertinente y redactar la demanda adecuadamente. Deberá incluir información sobre los gastos reclamados y los fundamentos jurídicos que los justifican.
Gestión de toda la Documentación
La gestión de la documentación es un aspecto crucial. Cada documento debe ser presentado de forma precisa para garantizar que la reclamación avance adecuadamente en el proceso judicial.
Aspectos Específicos de la Reclamación
La reclamación de gastos hipotecarios presenta ciertas particularidades que deben tenerse en cuenta para asegurar un proceso efectivo. A continuación, se detallan algunos de los aspectos más relevantes en este contexto.
Reclamación de Gastos Hipoteca Antiguas
La posibilidad de reclamar gastos hipotecarios no se limita a contratos recientes. Los consumidores que formalizaron hipotecas en el pasado también tienen derecho a solicitar la devolución de estos gastos. Sin embargo, es esencial tener presente lo siguiente:
- Se pueden reclamar los gastos de préstamos hipotecarios antiguos si se tiene la documentación necesaria.
- Pero el Tribunal Supremo se ha pronunciado indicando que no son reclamables los gastos hipotecarios en préstamo constituidos antes de la Directiva 93/13/CEE de 5 de abril, según resolvió en la STS de 10/12/2024 Res. 1662/2024 que puede consultar aquí. De esta forma, los gastos hipotecarios solo son reclamables en los préstamos celebrados después del 31 de diciembre de 1994.
- Consultar con un abogado especializado resulta clave para evaluar las opciones disponibles y la viabilidad de la reclamación.
Modalidades Gratuitas de Reclamación
Existen diferentes modalidades para llevar a cabo la reclamación de gastos hipotecarios sin que el prestatario deba asumir coste alguno al inicio del proceso. Entre estas modalidades se encuentran:
- Asesoramientos iniciales gratuitos, ofrecidos por muchos despachos de abogados, que permiten a los consumidores obtener una evaluación clara de su situación.
- Sistemas de trabajo bajo el principio de “solo si ganamos”, donde el abogado solo cobra honorarios en caso de éxito en la reclamación.
- Facilidades para presentar reclamaciones extrajudiciales, que pueden evitar la necesidad de afrontar un proceso judicial completo.
- En todo caso, es importante indicar que en las reclamaciones extrajudiciales, los bancos generalmente no reintegran los intereses. En préstamos con cierta antigüedad pueden suponer cantidades iguales o mayores, incluso a los propios gastos.
Ventajas de Contratar Abogados Especialistas
Contar con un abogado especializado en reclamación de gastos hipotecarios ofrece numerosas ventajas que pueden facilitar el proceso y aumentar las probabilidades de éxito en la recuperación de los importes adeudados. La experiencia y el conocimiento del abogado son clave en este ámbito.
Asesoramiento Legal Personalizado
El primer beneficio de contratar a un abogado experto es el asesoramiento legal personalizado. Cada caso presenta particularidades que requieren un análisis a fondo, incluyendo:
- Revisión detallada de la escritura de la hipoteca.
- Identificación de cláusulas abusivas que pueden ser objeto de reclamación.
- Orientación sobre los plazos y procedimientos adecuados para solicitar la devolución de gastos.
Protección de Datos Personales y Confidencialidad
La protección de datos es un aspecto crucial en la gestión de reclamaciones. Un abogado especializado garantiza que toda la información proporcionada se maneje con la máxima confidencialidad, cumpliendo con la normativa vigente, como el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD). Esto asegura que los datos personales del cliente estén a salvo de posibles filtraciones o usos indebidos.
Ejemplos de Éxito y Testimonios
En nuestro despacho, hemos gestionado numerosos casos de reclamaciones de gastos hipotecarios con un éxito rotundo. Nuestro equipo especializado ha logrado recuperar miles de euros para nuestros clientes, incluyendo no solo los gastos indebidamente cobrados, sino también los intereses desde la fecha de contratación. La satisfacción de nuestros clientes se refleja en las excelentes reseñas que hemos recibido, las cuales puede ver en nuestra página de Google Reviews. Nuestro compromiso con la excelencia y la defensa de los derechos de los consumidores nos ha posicionado como líderes en el campo de las reclamaciones bancarias.
Preguntas Frecuentes sobre la Reclamación de Gastos Hipotecarios
Las reclamaciones por gastos hipotecarios generan muchas interrogantes. A continuación se abordan las preguntas más comunes para aclarar dudas sobre este proceso y facilitar la comprensión de los pasos a seguir.
Plazos para Reclamar
El plazo para reclamar la devolución de gastos hipotecarios es el siguiente: La nulidad de la cláusula que impone el pago de los gastos al prestatario es radicalmente nula. No caduca ni prescribe nunca. La reclamación de la cantidad que corresponde al cliente tiene un plazo de prescripción de cinco años desde que se dicta la sentencia, declarando la nulidad de la cláusula. La jurisprudencia sobre la cuestión de los plazos no ha sido pacífica. Es fundamental actuar rápidamente antes de que pudiese cambiar.
Documentación Necesaria
Para llevar a cabo la reclamación, es indispensable reunir la siguiente documentación:
- Contrato de préstamo hipotecario completo.
- Facturas que justifiquen los gastos abonados.
- Recibos de pago de notaría, tasación, registro y gestoría. Si no tiene los justificantes de pago, es suficiente con la liquidación hecha por la gestoría
- Cualquier comunicación con la entidad bancaria relacionada con la reclamación.
Contar con todos estos documentos facilitará el proceso y aumentará las posibilidades de éxito en la reclamación.
Cálculo de Cantidades a Reclamar
El cálculo de las cantidades a reclamar debe realizarse sumando todos los gastos que fueron indebidamente cargados al prestatario. Esto incluye:
- 50% de los honorarios de notaría.
- 100% de los gastos de registro de la propiedad.
- 100% de los costes de tasación del inmueble (hasta 2019).
- 100% de los honorarios de gestoría.
Además, a estos gastos se le añaden los intereses legales desde que se pagaron. Estos intereses normalmente no se los ofrecerá el banco si les propone un acuerdo extrajudicial. Son una cantidad considerable en comparación con los anteriores.
El siguiente paso
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