¿Cómo afectan las cargas anteriores al que adquiere un inmueble en subasta judicial?
El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta cuestión en su Sentencia de 19 de julio de 2016.
La mercantil Itaipu Trade S.L. (en adelante IT) se adjudicó en subasta judicial un inmueble con una carta hipotecaria. Canceló la hipoteca y reclamó dicha cantidad al deudor original, en virtud del derecho del tercero que realiza el pago (art. 1158 del Código Civil) o por la vía de la subrogación prevista en el artículo 668.3 de la LEC.
Ante la imposibilidad de un arreglo amistoso, IT interpuso demanda contra la Comunidad Hereditaria de don Nicolás, reclamando la cantidad abonada por la primera al Banco Espíritu Santo para cancelar la hipoteca que gravaba la finca adquirida en subasta.
Los demandados se opusieron a la demanda, alegando que se estaba confundiendo la deuda derivada del préstamo con la responsabilidad hipotecaria, sin que fuese de aplicación ni el caso del pago por un tercero, ni existiese enriquecimiento injusto.
El Juzgado nº 5 de Santiago de Compostela dictó sentencia el 22 de septiembre de 2011, desestimando la demanda e imponiendo las costas a IT.
Le demandante interpuso recurso de apelación ante la Audiencia.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de A Coruña en Sentencia de 30 de septiembre de 2013 desestimó el recurso, condenando al recurrente al pago de las costas.
Así las cosas, IT interpuso recursos por extraordinario por infracción procesal y de casación ante el Tribunal Supremo.
El motivo principal del recurso de casación alegado por IT es la infracción de la Doctrina del Tribunal Supremo por la que la adquisición de un bien hipotecado, comporta también la subrogación del adjudicatario en la deuda que la hipoteca garantizaba y apoya su tesis en las SSTS de 20 de junio de 1997 y 30 de enero de 1999.
El Alto Tribunal desestima el motivo.
El Tribunal Supremo aclaró la doctrina sobre esta cuestión en su sentencia de 11 de mayo de 2006:
«[…] Es de aceptar dicho motivo, pues el «tercero» adquirente en subasta pública no es el «tercero hipotecario» al que se refiere el art. 34 LH , sino que es el de buena fe que participa en ella, del art. 114 LH , como traducción del principio de publicidad, y de «no oponibilidad» del art. 32, por lo que el mismo sólo responde de la carga real en que consiste la hipoteca, y no de otras cargas personales del deudor, no garantizadas, sin alcance a tales terceros, ya que, según el indicado art. 114, sus obligaciones se limitan, además de a responder por el principal adeudado, sólo al pago también de los intereses, en principio, de los 2 últimos años, y de la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto, en cuyo caso no se pueden asegurar por la hipoteca pagos de intereses por plazo superior a cinco años; mandato que es reiterado en el art. 146 de la propia ley , según el que, si bien el acreedor hipotecario puede repetir (si no se le han pagado) por los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que debía verificarse el reintegro del capital, si bien, en cuanto al tercero interesado en dichos bienes (como lo es el tercer poseedor de los mismos, de buena fe, adjudicatario en subasta judicial, que es a quien puede perjudicar tal repetición), no podrá exceder la garantía de la cantidad que por ella se reclame con arreglo al referido artículo 114».
La Sala añade:
“Con posterioridad, y de acuerdo a la reforma operada en dicho artículo por la Ley 1/2000, número sexto de la disposición final novena , los artículos 668.3 y 670.5 de la LEC, profundizan en la línea señalada recalcando no sólo la continuidad del sistema con relación a la subsistencia de las cargas y gravámenes anteriores, sino también la limitación del efecto subrogatorio respecto de dichas cargas y gravámenes sin alcanzar la deuda u obligación garantizada: «el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos». Por lo que conforme a la propia previsión normativa, que delimita el alcance del efectum iuris en la subrogación legal, la subrogación se produce respecto de la carga y no respecto de la deuda que tal carga asegura, esto es, la subrogación al amparo del precepto, acontece sobre el deber de naturaleza real de soportar la realización forzosa del bien para satisfacer el crédito asegurado y no en asumir forzosamente la posición del deudor en la relación obligacional objeto de la garantía hipotecaria.”
En definitiva, la subrogación del adquirente de un inmueble hipotecado se produce respecto de la carga y no sobre la deuda.
