Dentro del límite de cinco años del artículo 114 LH, la libertad de pactos por intereses afecta a terceros propietarios, aunque no hubiesen sido parte del contrato
La responsabilidad hipotecaria es la cantidad máxima por la que responde un bien hipotecado para el caso el deudor no cumpliese con su obligación.
Las partes pueden su cuantía con el límite que establece el artículo 114 de la Ley Hipotecaria: Cinco años de intereses frente a terceros.
Antecedentes de hecho
El 2 de febrero de 1995 UNICAJA concedió un préstamo con garantía hipotecaria a D. Felipe, Dña. Sonia y Dña. Tania. El importe del préstamo era de 7.500.000 ptas. (45.081€).
La garantía hipotecaria se constituyó sobre la finca nº 000 del registro de la propiedad nº1 de Fuengirola. Fue tasada, a efectos de subasta, en 7.000.000 ptas. La hipoteca garantizaba parte del capital, 3.500.000 ptas., y los intereses pactados de cuatro anualidades; en total; 44.628,93 €.
La finca hipotecada era propiedad de D. Teodulfo y Dña. Bibiana (hipotecantes no deudores). Estos, también garantizaron la parte no cubierta con la garantía hipotecaria, mediante una fianza solidaria.
Ante el impago del préstamo, UNICAJA instó procedimiento ejecutivo frente a los prestatarios y los garantes. Despachó ejecución por importe de 46.448,48 € de principal y 21.035,42 € para intereses y costas. Del procedimiento resultó embargada la finca nº 000.
El 21 de octubre de 2002, UNICAJA cedió su crédito a los garantes, D. Teodulfo y Dña. Bibiana, por el preció de 87.936,50€. Se comunicó al juzgado el 16 de enero de 2003.
Los cesionarios, como sucesores procesales de la ejecutante, solicitaron la subasta de la finca embargada. Dicha subasta se celebró el 20 de enero de 2005. En ella, se adjudicó el inmueble a la mercantil COSTASUEL S.L., por la cantidad de 3.600 euros. Además, COSTASUEL S.L. se subrogó en las cargas y gravámenes anteriores; incluida la hipoteca.
El 9 de junio de 2005, se entregó a COSTASUEL la posesión de la finca.
El 15 de marzo de 2010, D. Teodulfo interpuso demanda de ejecución hipotecaria contra COSTASUEL. Solicitó la reclamación del importe de la deuda a la fecha de la cesión (87.936,50 €) más 42.683,83 € en concepto de intereses y gastos.
El 4 de mayo de 2011 COSTASUEL interpuso demanda contra D. Teodulfo y Dña. Bibiana. Solicitó la nulidad de la ejecución hipotecaria seguida en su contra y la cancelación de la hipoteca sobre la finca registral nº 000 del registro de la propiedad nº1 de Fuengirola. Subsidiariamente solicitó que “se declarase que los demandados únicamente debían percibir el principal e intereses garantizados de los dos últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente de la hipoteca que garantizaba la finca Registral nº 000, conforme al art. 114 de la Ley Hipotecaria (LH)”.
Teodulfo y Dña. Bibiana se opusieron a la demanda. Solicitaron su íntegra desestimación.
Primera Instancia
El 3 de septiembre de 2013 el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Fuengirola dictó sentencia nº. 218/2013.
Estimó la demanda formulada por COSTASUEL en cuanto a su pretensión subsidiaria. Condenó en costas a los demandados. Declaró que, además del principal garantizado por los demandados-ejecutantes, podían percibir intereses, con la limitación del art. 114 LH.
Audiencia Provincial
La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por D. Teodulfo y Dña. Bibiana.
El 30 de marzo de 2016 se dictó sentencia por la sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Málaga. Desestimó el recurso interpuesto. Consideró que el tercer adquiriente de una finca hipotecaria únicamente responde de lo previsto como regla general en el art. 114 LH. Y, que los pactos contenidos en el contrato garantizado con la hipoteca, sobre una responsabilidad hipotecaria mayor, no afectan al tercero adquiriente por no haber sido parte del contrato. Concluyó que, la mención que se contiene en el art. 114 LH, salvo pacto en contrario, solo opera inter partes, pero no frente a terceros.
Tribunal Supremo
Los demandados interpusieron recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.
El único motivo del recurso de casación era la infracción del art. 114 de la LH. Citó la infracción de las STS 186/2009, de 17 de marzo, y 435/2009, de 11 de mayo. Alegó que no cabía aplicar el límite de dos anualidades de intereses, ya que se pactó un plazo más amplio (4 años). Y, que ese pacto operaba tanto respecto de las partes que suscribieron el contrato de hipoteca, como de terceros adquirentes del bien hipotecado.
El 6 de mayo de 2019, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, dictó sentencia, con núm. 250/2019.
En primer lugar, recordó el art. 114 LH, que decía:
“Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.”
Así, la delimitación de la responsabilidad hipotecaria por intereses en perjuicio de terceros tenía un límite máximo: 5 años. Por lo que, en ningún caso podrán reclamarse, frente a terceros, intereses de más de cinco anualidades.
Si bien, dentro de este máximo la ley posibilitaba la libertad de pacto; bien mediante la fijación de un número de años distinto y dentro del máximo de 5, bien mediante la fijación de una cantidad máxima que no podrá exceder del resultado de aplicar el tipo de interés establecido a un período de 5 años.
La Sala citó la STS 770/2014, de 12 de enero de 2015, que determinaba que: “El art. 114 LH se refiere a la extensión objetiva de la hipoteca, en relación a tercero. Contiene dicha norma hipotecaria una limitación de la responsabilidad de la finca, de forma que sólo perjudica a tercero la carga inscrita y con un límite de reclamación posible derivada de la misma«.
El art. 114 LH distinguía entre los intereses pactados por los contratantes y la responsabilidad hipotecaria. Así, la escritura de préstamo hipotecario respondía a esta doble consideración. Contenía, una primera parte (obligacional) que regulaba el préstamo y, una segunda donde se constituía la garantía sobre el bien.
En esta segunda parte, se contenía la cláusula que establece la responsabilidad hipotecaria. Esta, estaba integrada y representada por la suma de: el principal del préstamo, los intereses de cuatro anualidades al tipo pactado, la cantidad presupuestada para los intereses de demora y la cantidad presupuestada para costas y gastos.
La responsabilidad hipotecaria era el instrumento de información a terceros y al acreedor. Si no existiese, el acreedor solo podría exigir los intereses ordinarios correspondientes al máximo de dos años fijados por ley. Por eso, la responsabilidad hipotecaria era la cantidad máxima de la que responde el bien inmueble en caso de ejecución de la hipoteca por impago del préstamo que lo garantiza.
En el caso de la deuda por intereses, la ley ha limitado los intereses de los que responde la hipoteca para facilitar a los terceros conocer la cuantía de su responsabilidad hipotecaria.
La Sala determinó que, “la responsabilidad hipotecaria tiene efectos tanto inter partes como erga omnes” por contribuir a la determinación de la extensión de la cobertura hipotecaria.
El máximo de la cobertura hipotecaria operaba a todos los efectos legales: tanto favorables como adversos; tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante, como entre el acreedor hipotecario y el tercer poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito.
La Sala concluyó que debía tenerse en cuenta que CORTASUEL se adjudicó el bien hipotecado en subasta. Esto suponía que tenía que atenerse a la previsión del art. 650 de la LEC, según el cual: “Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.·
Es decir, CORTASUEL se subrogó e la responsabilidad derivada de la hipoteca anterior, que garantizaba 4 años de intereses. Dicho margen temporal (4 años) que se encontraba dentro de los márgenes previstos en el art. 114 LH (máximo 5 años).
Por todo ello, la Sala acordó la estimación del recurso de casación. Estimó el recurso de apelación. Desestimó la demanda presentada por CORTASUEL. Condenó a CORTASUEL a las costas de la primera instancia.
Conclusión
El art. 114 LH fija en cinco años el límite máximo de responsabilidad hipotecaria por intereses que va a soportar el tercero. Dentro de este máximo, la ley posibilita la libertad de pacto, que afectará a terceros adquirentes del bien hipotecado.
