¿Quién es el obligado a negociar con el arrendador cuando se vende una empresa en funcionamiento?
En un contrato de compraventa de empresa en funcionamiento, es la parte vendedora quien tiene que negociar con la parte arrendadora para que la subrogación en su posición jurídica como arrendatario sea real y efectiva. Si no lo hace, el contrato se incumple de modo esencial y muy grave.
La Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Ávila dictó sentencia el 9 de marzo de 2020, con nº de Resolución 146/2020, desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Belarmino, confirmando de forma íntegra la sentencia dictada en primera instancia por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Arévalo. La Sección consideró que para que el contrato de compraventa de empresa en funcionamiento se entendiese cumplido, era necesario que se transmitiera la posesión del local de negocio, es decir, la parte vendedora, a través de este tipo de contrato, quedó obligada a negociar con la parte arrendadora la subrogación en su posición jurídica como arrendatario, para que el contrato fuese real y efectivo.
Antecedentes de hecho
D. Belarmino, como parte vendedora, y D. Calixto, como parte compradora, firmaron un contrato de compraventa el 23 de noviembre de 2017. Este contrato de compraventa tenía por objeto la venta de un negocio de panadería que comprendía la transmisión de la actividad económica, de la cesión de los contratos de arrendamiento, la transmisión de la propiedad de la maquinaria, un coche y la cartera de clientes. El precio total de la compraventa ascendía a 43.000 €. El día de la firma, D. Calixto pagó 20.000 € a D. Belarmino.
Posteriormente, D. Calixto interpuso demanda, ejercitando la acción de resolución del contrato y la devolución del precio pagado, en virtud de los preceptos 1.124 y 1.101 del CCivil por incumplimiento esencial por parte de D. Belarmino.
Primera Instancia
El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Arévalo dictó sentencia el 15 de noviembre de 2019. Estimó la demanda interpuesta por D. Calixto, y condenó a D. Belarmino a devolver los 20.000 € abonados el día de la firma del contrato por D. Calixto, así como a los intereses legales oportunos.
El Juzgado consideró que existía causa de resolución del contrato por incumplimiento esencial del contrato de compraventa de empresa en funcionamiento.
Audiencia Provincial
D. Belarmino interpuso recurso de apelación.
La Sección aplicó la figura del “aliud pro alio” para resolver el recurso interpuesto. Consideró, después de traer a colación jurisprudencia y doctrina del Tribunal Supremo, que, dos eran las notas para que se considerara que se había entregado cosa distinta de la pactada, lo que comportó el incumplimiento del contrato por parte de D. Belarmino:
- Inhabilidad del objeto para el que se hallaba destinado el contrato.
- Insatisfacción del comprador.
Para la Sección, se estaba ante un incumplimiento grave del contrato por parte de D. Belarmino, pues, dentro del contrato de compraventa de la empresa en funcionamiento, se incluía la transmisión de la posición jurídica como arrendatario del local de negocio: Era en dicho local donde se encontraba instalada todas las máquinas necesarias para el ejercicio de la actividad económica.
En definitiva, si no se transmitía la posesión del local de negocio, se producía la total inhabilidad del objeto del contrato.
Con el contrato de compraventa de empresa en funcionamiento, D. Belarmino quedaba obligado a negociar con la parte arrendadora, la subrogación en su posición jurídica como arrendatario, para que dicha subrogación fuese real y efectiva. No negociar esto, supuso el incumplimiento de modo esencial y muy grave el contrato de compraventa, por lo que debía resolverse.
Conclusión
El contrato de compraventa de empresa en funcionamiento lleva consigo la obligación por la parte vendedora de hacer todo lo necesario para que la subrogación en su posición jurídica como arrendatario tenga lugar, en las mismas condiciones. Si no lo hace, el contrato se puede resolver por incumplimiento esencial y muy grave, en virtud de los artículos 1.124 y 1.101 CCivil.
