Si las plazas de garaje son inhábiles para su uso, se está entregando una cosa distinta de la pactada y por tanto, la compraventa se puede resolver
El ejercicio de las acciones contractuales es compatible con el de las acciones por defectos de la construcción, por lo que en uno de estos casos, la AP Valencia aplicó la doctrina aliud pro alio a la promotora, confirmando la resolución de los contratos. Se trata de la sentencia de la Sección Sexta de 2 de febrero de 2.018.
Antecedentes
D. Valentín, Dña. Estrella, Dña. Guillerma, D. Luis Alberto y Dña. Mariola compraron a INSTALACIONES Y CANALIZACIONES VALENCIA S.L. (la MERCANTIL) sus respectivas viviendas, que incluían plaza de garaje.
Tales plazas resultaron ser inhábiles, por lo que los COMPRADORES demandaron a la MERCANTIL ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Llíria. Éste resolvió, en Sentencia de 13 de febrero de 2.017, acordando:
- Estimar la demanda.
- Declarar resueltos los contratos de compraventa de plazas de garaje.
- Y condenar a la MERCANTIL a abonar un 10% del precio de la vivienda en concepto de desvalor por inhabilidad de la plaza de garaje, los gastos del I.B.I. y los intereses procesales y costas del litigio.
La MERCANTIL interpuso recurso de apelación, que fue resuelto por la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia, en Sentencia n.º 52/2018, de 2 de febrero.
Aunque la MERCANTIL pretendía que se revocara la Sentencia de Instancia, la Audiencia vino a confirmarla. Y ello porque la acción de resolución contractual es compatible con la de defectos de la edificación, se somete a sus propios plazos, y tiene sus consecuencias particulares.
Se suscitaron las siguientes cuestiones de derecho:
La inhabilidad de las plazas de garaje determina la aplicación del principio “aliud pro alio”.
Lo cual se argumentó en la Sentencia apelada, en base a los arts. 1.100, 1.101 y 1.124. A tenor de estos artículos y de reiterada jurisprudencia, la aplicación del principio “aliud pro alio” conlleva:
- Resolución del contrato.
- Devolución del importe pagado.
- Indemnización por daños y perjuicios sufridos.
- Se aplica el plazo de prescripción de cinco años ex 1.964 CC.
Las acciones por defectos de construcción y las acciones contractuales son compatibles.
Apoyándose en la STS de 15 de junio de 2.016, la Audiencia señaló que, de acuerdo a reiterada jurisprudencia, el ejercicio de la acción por defectos de la edificación regulada en la LOE es compatible con el ejercicio de acciones contractuales.
En consecuencia, el promotor es responsable de la entrega de la cosa en condiciones de servir al uso pactado. Por tanto, se puede requerir su responsabilidad contractual como vendedor, así como su responsabilidad solidaria como agente de la edificación.
En la medida en que en el supuesto de autos la acción derivaba de un incumplimiento contractual, la Audiencia no pudo sino desestimar la excepción y la prescripción alegadas en el recurso.
No es oponible al comprador el hecho de que haya tenido a la vista el objeto vendido.
Como tampoco que haya transcurrido un largo periodo entre la adquisición y la reclamación judicial, mientras no haya prescrito la acción. Ni la adecuación a exigencias urbanísticas o la ausencia de trabas administrativas. La Audiencia señaló que la constatación de la inadecuación al uso habitual requiere un efectivo y repetido uso.
Además, conforme a reiterada jurisprudencia, es inhábil para su habitual destino el objeto que:
- Presente cierta gravedad obstativa para su normal disfrute (SSTS de 28 de mayo de 2.001 y 28 de noviembre de 2.003).
- Haga el uso gravemente irritante o molesto (SSTS de 24 de enero de 2.001 y 28 de noviembre de 2.003).
En el caso de las plazas de garaje, son esenciales sus dimensiones y el acceso a las mismas (STS de 28 de noviembre de 2.003, recordando la STS de 24 de mayo de 1.991).
Por tanto, la inadecuación de la plaza a su uso habitual, genera la insatisfacción subjetiva del comprador, lo que podría dar lugar a reclamaciones de daños morales. Pero también insatisfacción objetiva al entregar cosa diversa, lo que permite activar el principio “aliud pro alio” ex art. 1.124 CC.
Los compradores tienen la consideración de consumidores.
Esto activa la protección de la LGDCU, según la cual, son exigibles el contenido de la oferta, promoción, publicidad y las prestaciones del bien o servicio, incluso aunque no consten en el contrato. En la misma línea se pronuncia el RD 515/1989, sobre protección de consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
Por ello, reiterada jurisprudencia afirma que la adecuación de la edificación a las normas urbanísticas es irrelevante. Lo exigible por el consumidor es recibir su plaza de garaje “en toda su integridad”.
Determinación de indemnizaciones pecuniarias.
Cuando se ejercita una acción de resolución contractual por inhabilidad del objeto, la obligación de restituir nace ex art. 1.303 CC. Por ello, basta con pedir la resolución del contrato para que el Tribunal acuerde, en virtud del principio “iura novit curia”, tal restitución.
Conclusión
En definitiva, la Audiencia desestimó el recurso interpuesto por la MERCANTIL, confirmando la Sentencia apelada que resolvía la compraventa de las plazas de garaje por ser inhábiles para su uso y se impusieron a la promotora las costas del recurso.
