La caducidad como vía para la cancelación de la hipoteca

Las hipotecas pueden cancelarse por diferentes vías, entre las cuales está la caducidad del asiento registral

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Antes de comenzar, indicamos las causas por las que es posible proceder a la cancelación de una hipoteca. Así, se distinguen las siguientes vías:

1. Por consentimiento del acreedor en la cancelación de la hipoteca, tal y como se establece en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria (en adelante, LH).
2. Porque la deuda se encuentra representada en letras de cambio. En este caso, la parte compradora exhibe las letras de cambio, acreditando el pago, pudiendo así cancelar la hipoteca, aunque para ello se necesita aportar un acta notarial, tal y como se recoge en la RDGRN de 21 de septiembre de 2002, cuando concluye que “[…] si lo que se pretende es cancelar la condición resolutoria estipulada porque ha tenido lugar el pago de la parte del precio aplazada,será necesario que se justifique a través de la correspondiente acta notarial, que dichas letras se encuentran en posesión del comprador-deudor.”
3. Por pacto que faculta al deudor, pudiendo, él mismo, pedir la cancelación de la hipoteca. Esto debe haberse pactado en la escritura pública de hipoteca o en otra que sea posterior, pero, en cualquier caso, por ambas partes. También es la RDGRN de 21 de septiembre de 2002 la que recoge que “Se trataría de uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito que resultaría del mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción (art. 82, párrafo segundo LH). (…) El título para la cancelación sería precisamente esa escritura de compraventa con condición resolutoria. Es posible la cancelación mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada en un supuesto de caducidad o extinción legal del derecho inscrito, por el transcurso del plazo a que se refiere dicha norma.”
4. Por caducidad, que es en la que nos vamos a centrar en esta publicación.

Dentro de la posibilidad de cancelar la hipoteca por caducidad, nos encontramos con dos opciones: 1) Caducidad de hipoteca cuando conste en el Registro de la Propiedad la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada; y 2) Caducidad del asiento cuando no conste en el Registro de la Propiedad la fecha garantizada en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada.

La caducidad de la hipoteca cuando conste en el Registro de la Propiedad la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada

Cuando conste la fecha en que debió producirse el pago íntegro, se puede cancelar la hipoteca por caducidad, aunque pueden darse dos supuestos distintos, que son: i) cuando se haya establecido un plazo determinado de duración de la hipoteca; y ii) cuando únicamente se define el marco temporal en el que debe surgir la obligación para quedar garantizada

En el primero supuesto, esto es, cuando se haya establecido un plazo determinado de duración de la hipoteca, es necesario que se haya fijado una fecha concreta (cancelación convencional automática). Nada impide que tenga una duración de ese tipo. Es en este caso cuando puede pedirse la cancelación de la hipoteca, según el artículo 82 LH, salvo que estuviera en trámite una ejecución hipotecaria.

Es la RDGRN de 10 de enero de 2014 la que expresa que “El principio básico en nuestro sistema es que las inscripciones practicadas en virtud de escritura pública sólo pueden ser canceladas en virtud de otra escritura en la que preste su consentimiento para la cancelación el titular del derecho o por sentencia firme, como indica el párrafo primero del artículo 82 LH. Se solicita la cancelación de hipoteca sobre la base de que se trata de un derecho extinguido, cuya extinción emana del título que sirvió para la práctica de la inscripción de dicho derecho. La hipoteca, como todo derecho real de garantía, necesita, en base de principio de especialidad, la fijación de un plazo de duración. El problema radica en dilucidar si el plazo fijado es el de caducidad del derecho o, por el contrario, el momento en que surge el ejercicio de la acción hipotecaria para exigir su cumplimiento.”

Sin embargo, tal y como recoge la RDGRN de 30 de julio de 2018, “no siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma (de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo,) o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (caso en que para caducar la hipoteca debe transcurrir el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución).”

En definitiva, si el plazo de duración de la hipoteca está claro, será posible, transcurrido el mismo, la cancelación de dicho derecho real.

En el segundo supuesto, es decir, cuando únicamente se define el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca, pueden surgir problemáticas sobre la concreción del plazo

Como expone la RDGRN de 14 de diciembre de 2007, “A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 LH y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.”

En definitiva, no siempre es fácil decidir si el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca, o si trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (RDGRN de 17 de octubre de 1994).

Para ponernos en antecedentes, en el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modificaron determinados artículos del Reglamento Hipotecario, se estableció que las condiciones resolutorias explícitas del artículo 11 de la Ley Hipotecaria (que, posteriormente, ha sido modificado por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria), podían cancelarse a los quince años, mientras que las hipotecas, a los 20 años, salvo pacto en contrario, estableciendo un plazo inferior. Este plazo comenzaba a contar desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantizaba, debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro de la Propiedad, aunque se exigía que se solicitara por el titular registral que no hubiese sido parte en el acto que constituyó tal derecho.

Sin embargo, aunque en un principio el Tribunal Supremo (en adelante, TS), consideró el artículo legal, en la STS de 31 de enero de 2001, lo anuló, pues consideraba que “La justificación de la cancelación por caducidad de los asientos relativos a condiciones resolutorias explícitas en garantía de precio aplazado, a que se refiere el artículo 11 de la Ley, y respecto de las hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, está en que se puede pedir sólo cuando hayan transcurrido los plazos de prescripción extintiva de ambos derechos conforme a lo dispuesto en el Código civil, es decir quince años para la condición resolutoria, como acción personal que es, y veinte para la hipotecaria (artículo 1964 del Código civil), contado en ambos casos desde el día en que la prestación, cuyo cumplimiento se garantiza, debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro. Nos encontramos, sin embargo, con que el sistema inmobiliario registral es idéntico para los territorios de Derecho Común y Foral, con lo que el segundo párrafo del precepto reglamentario comentado no ha tenido en cuenta las especialidades de algunos de éstos, concretamente de Navarra y Cataluña, a fin de señalar el plazo que, salvo pacto en contrario, debe haber transcurrido para que puedan considerarse prescritas las acciones derivadas de condiciones resolutorias explícitas, que tanto en Navarra como en Cataluña es de treinta años.”

Por todo lo expuesto, es la Disposición Adicional 27ª de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, la que añade un quinto párrafo al artículo 82 LH, y establece bajo la rúbrica “Cancelación de condiciones resolutorias e hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad por caducidad”, que: “A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.”

En definitiva, tal y como se expone en la RDGRN de 10 de mayo de 2018, “en el caso de la inscripción del derecho real de hipoteca la caducidad del asiento tendrá lugar a los veintiún años de su fecha: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (art. 128 de la LH) más el año añadido por el artículo 82 de dicha Ley.”

Este plazo de prescripción del derecho se ha de contar, no desde la fecha de otorgamiento de la escritura de constitución, sino desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza, debió ser satisfecho en su totalidad, según el Registro de la Propiedad (RDGRN de 26 de septiembre de 2007).

Para finalizar con este tipo de caducidad, en cuanto al criterio de la misma, la RDGRN de 8 de abril de 2015, establece que “La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si el plazo fijado en la constitución está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca.” No basta el transcurso del plazo fijado para su extinción, si además se pactó la necesidad de un requerimiento notarial, en caso de no aportarse (RDGRN de 10 de septiembre de 2019).

Además, “habiéndose pactado un plazo de caducidad para el ejercicio de la acción hipotecaria, podrá cancelarse la hipoteca siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca”. No es lo mismo, el pacto donde se fija un plazo de caducidad concreto, que el plazo de caducidad convencional que fija un plazo de caducidad, pero para el ejercicio de la acción hipotecaria. En el primer caso, se aplicaría el artículo 82, párrafo segundo LH, en el segundo, el párrafo quinto del mismo precepto.

La caducidad del asiento cuando no conste en el Registro de la Propiedad la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada

En un principio, es el artículo 210.1 LH el que recoge que “El titular registral de cualquier derecho que, registralmente aparezca gravado con cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso, podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través de expediente de liberación de cargas y gravámenes, tramitado con sujeción a las siguientes reglas: (…) Octava. (…) Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.”

El artículo 210.1.Octava LH no se fundamenta en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien establece un auténtico régimen de caducidad de los asientos, al exigir que “hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía” (RDGRN de 10 de mayo de 2018).

Diferencias entre ambas modalidades

Las diferencias entre el artículo 82 y el artículo 210 de la Ley Hipotecaria vienen comentadas en la RDGRN de 2 de diciembre de 2015.

Según se declara en dicha Resolución, “el sistema previsto en el art. 210 de la LH, después de la redacción dada a este precepto por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la ley Hipotecaria (expediente de liberación de cargas ahora a cago del Registrador) no debe confundirse con el sistema previsto en el art. 82, párrafo quinto de la LH.”

Primero de todo, mientras que el artículo 82, párrafo quinto LH, limita la legitimación para pedir la cancelación al que sea titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, el artículo 210 la extiende a cualquier interesado.

Por otro lado, mientras el artículo 82, párrafo quinto LH tiene su fundamento en la figura de la prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones según la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de unas legislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la misma legislación civil, como de hecho ha ocurrido con la reforma del artículo 1964.2 del Código Civil, relativo al plazo de prescripción de las acciones personales, el artículo 210 LH no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos, al exigir que hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

Además, el artículo 82, párrafo quinto LH se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado, mientras que el artículo 210.8LHtiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse la indicada condición resolutoria en garantía de cesión de suelo por edificación futura.

Mientras que el artículo 82, párrafo quinto LH presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro, el artículo 210.8 LH presupone que no consta.

En definitiva, el artículo 82 párrafo quinto LH se aplicará a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

Por el contrario, el artículo 210.8 LH se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

Conclusión

En definitiva, la cancelación de la inscripción de una hipoteca puede llevarse a efecto cuando el acreedor exprese su consentimiento, cuando la deuda se encuentre representada en letras de cambio, cuando se celebre pacto al respecto facultando al deudor, o por caducidad del asiento registral. En esta entrada hemos analizado las dos vías por las que es posible cancelar la hipoteca con base en la caducidad del asiento registral, dependiendo de si en el Registro de la Propiedad consta o no la fecha en que debió producirse el pago de la cantidad garantizada.

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