La compra de un inmueble es para muchas personas la mayor operación económica que realizan en su vida.
Fuera del ámbito particular, también es habitualmente una operación de envergadura, con relación a las operaciones que se realizan en el día a día económico. Por ello es recomendable adoptar una serie de cautelas.
Vivienda de segunda mano
La vivienda de segunda mano normalmente se adquiere con un primer pago en concepto de arras y a la firma de la escritura se entrega el resto del precio. En estas ocasiones la necesidad de proporcionar una cédula de habitabilidad dependerá de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre.
Es recomendable solicitar al vendedor el Libro del Edificio y la Cédula de habitabilidad, posibilidad que tiene respaldo legal en el artículo 16 de la Ley Orgánica de la Edificación.
Aunque en el caso de viviendas de segunda mano, la venta se hace tal y como se encuentren las mismas, el vendedor puede evitar problemas insertando en la escritura una cláusula por la que el comprador reconoce haber inspeccionado la vivienda, conoce su estado de conservación y la necesidad de reformas cuyo coste en caso de realización asume él mismo.
También es importante verificar los gastos comunitarios: Debemos asegurarnos que la vivienda está al día con el pago de los gastos: El vendedor nos puede proporcionar un certificado emitido por el administrador de la finca, o podemos dirigirnos directamente a éste para solicitarlo. También es recomendable solicitar información sobre la posibilidad de futuras derramas, o si no confiamos en ésta información, pedir las actas de las juntas del último año y revisarlas, para ver si hay prevista alguna obra importante.
Se debe comprobar que se ha realizado el pago del último Impuesto de Bienes Inmuebles.
Vivienda nueva
Si la vivienda es nueva se debe tener especial cuidado en el caso de “compra sobre plano”. La entrega de cantidades periódicas implica el riesgo de que finalmente la vivienda no cumpla las condiciones pactadas o incluso no llegue a entregarse. A fin de evitar esto, el promotor debe entregar un aval bancario por las cantidades que se van entregando.
Una vez finalizada la obra se requiere la Licencia de Primera Ocupación, que se otorga por el Ayuntamiento. Sin esta Licencia, no debería escriturarse la compra de la vivienda. En caso de duda, se puede acudir al Ayuntamiento para averiguar si el edificio cuenta o no con la licencia, o el estado de su trámite.
Cuando se firme la escritura se debe proporcionar al comprador un “Libro del Edificio” que recoge el funcionamiento de las instalaciones privativas, las especificaciones de los materiales y la localización de conducciones.
Es decir, en el caso de que se trate de “obra nueva” debe pedir tanto la Licencia de primera ocupación, como la Cédula de habitabilidad como el Libro del edificio.
El Registro
La herramienta fundamental para la seguridad jurídica en la compraventa de viviendas el Registro de la Propiedad. En el Registro se indican las características del inmueble, las normas reguladoras de la propiedad horizontal, las limitaciones de uso y las cargas que pueda soportar.
Para obtener la información del Registro se solicita una nota registral (que puede hacerse por Internet). Por su importancia, comodidad y bajo coste, aconsejo siempre pedir una nota al registro antes de firmar cualquier contrato o entregar una cantidad.
En el caso de que se trate de obra nueva, no se dispondrá de la información registral hasta que no se otorgue la escritura de obra nueva ante el notario y ésta se inscriba.
Generalmente el inmueble se transmite libre de cargas. Es frecuente que la vivienda haya sido financiada con una hipoteca y que esta haya sido ya pagada en su totalidad. En esos casos, hay que cancelar la hipoteca, trámite que tiene que realizar el vendedor a su costa.
Si la hipoteca no está finalizada, el comprador puede subrogarse en el importe pendiente, descontándolo del precio a pagar.
Si se trata de obra nueva, el promotor no puede obligarle a que se subrogue en la hipoteca que éste tenía.
En próximas entradas, veremos con más detalle las preguntas que se habitualmente se plantean a la hora de comprar o vender un inmueble y las cautelas que se deben adoptar.
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