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Existen varias posibilidades para reducir la duración del período inicialmente acordado para un arrendamiento urbano.
La forma más sencilla es el mutuo acuerdo: si ambas partes lo aceptan, no hay ningún problema en reducir la duración del contrato al tiempo que se considere oportuno.
El problema se plantea cuando solamente uno de los contratantes pretende reducir la duración: el arrendatario pretende desistir del contrato o el arrendador pretende recuperar el inmueble.
Desistimiento por el arrendatario
Transcurrido un mínimo de 6 meses, el arrendatario puede extinguir su contrato, comunicándolo al arrendador con 30 días de antelación (art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Se permite que arrendador y arrendatario hayan pactado una indemnización de un mes de renta por cada año de arrendamiento que falte por cumplir.
Si el tiempo restante es inferior, la indemnización se calculará proporcionalmente. Pero a falta de pacto, no hay indemnización. Y un pacto aumentando la indemnización, en perjuicio del arrendatario, se consideraría nulo.
Reducción por el arrendador
El arrendador puede impedir las prórrogas forzosas en determinadas circunstancias. El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, recoge la posibilidad de que habiendo transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador necesite la vivienda para sí mismo o sus familiares en primer grado por adopción o consanguinidad o para su cónyuge en caso de sentencia firme por separación, divorcio o nulidad. En ese caso, el arrendador deberá comunicar esa necesidad con un mínimo de 2 meses de antelación a la fecha en la que se vaya a necesitar.
Y para evitar que esta regulación permita comportamientos de mala fe por el arrendador, el párrafo segundo del artículo 9.3 prevé que si la vivienda no es efectivamente ocupada por el arrendador o sus familiares en un plazo de 3 meses desde la extinción del contrato o desde el desalojo de la vivienda, el arrendatario, en un plazo de 30 días, puede optar entre:
- Volver a la vivienda por un nuevo período de hasta 3 años en las mismas condiciones que tenía anteriormente (con indemnización por los gastos del desalojo).
- O recibir una indemnización de un mes por cada año que le quedasen hasta completar tres.
La única escapatoria que tiene el arrendador es que no hubiese ocupado la vivienda por fuerza mayor.
Además de estos casos, existen otros supuestos que pueden modificar la duración del contrato, pero que serán objeto de otras entradas.
