Existe la posibilidad de comprar inmuebles a buen precio por encontrarse el propietario en concurso de acreedores.
Hay varias formas de realizar esta operación, siendo las principales la compra del crédito al banco, la adjudicación en la subasta o la compra al concursado por medio del administrador.
En esta entrada comento la situación en la que se compra el inmueble al concursado con la intervención administrador concursal.
En este tipo de situaciones, hay una serie de precauciones que se deben tomar.
En primer lugar, es imprescindible averiguar el interlocutor adecuado. ¿A quien pertenece realmente el inmueble y quien tiene que adoptar la decisión de venta? Para ello, se debe solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad. En esta nota, aparecerá el propietario. Si realmente es una empresa en situación de concurso, en la nota aparecerá la información del administrador concursal. El administrador tiene que realizar los bienes inmuebles con la mayor rapidez y en interés del concurso. Pero en la venta, tendrá que contar también con el banco que tiene la hipoteca sobre el inmueble que es un acreedor privilegiado. Necesitará la colaboración de ambos. Al final, la venta tendrá que ser aprobada por el Juez del concurso.
Si consigue el ponerse de acuerdo con ellos, hay una serie de cautelas que deberá adoptar.
1.- Verificar las cargas sobre el inmueble mediante la nota simple del registro. Tiene que estar muy claro si compra y quedan en vigor las cargas y por tanto, esto se refleja en el precio, o si en su compra se van a cancelar las cargas. En este proceso, las cargas se cancelarían por mandamiento judicial.
2.- Si se trata de un edificio nuevo, debe verificarse que tiene licencia de primera ocupación expedida por el ayuntamiento.
3.- Revise la vivienda para comprobar que no haya defectos constructivos.
4.- Solicite un certificado al administrador de la finca sobre los gastos de comunidad pendientes. En ocasiones, la cantidad pendiente es considerable. El límite de la obligación a pagar es la anualidad actual más las de los tres años anteriores ( artículo 9.1 e) Ley Propiedad Horizontal ).
5.- Asegúrese de que la vivienda se encuentra libre de inquilinos y de que así se indica en su contrato de compraventa.
6.- Compruebe a través del Ayuntamiento la situación del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y otros tributos municipales que puedan afectar a la vivienda como la Tasa de basuras.
7.- Si le piden una señal, asegúrese por escrito de los términos en los que la otorga y de que la recuperará en caso de que no adquiera la vivienda por motivos ajenos a su voluntad o por que aparezcan cargas o gastos de los que no se había informado.
8.- Dada la importancia de este tipo de operaciones, es recomendable asesorarse por un profesional.
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