¿Qué ocurre cuando se ha comprado una vivienda en construcción, la promotora entra en concurso y las cantidades estaban avaladas por una sociedad de garantía recíproca?
El Tribunal Supremo ha resuelto uno de estos casos en Sentencia de 23 de julio de 2015.
Fausto y Rafaela suscribieron en septiembre de 2005 un contrato de compraventa de vivienda sobre plano que la promotora “Herrada del Tollo S.L.” (en adelante Herrada) tenía previsto construir en Jumilla (Murcia).
Del precio acordado 121,830 euros más IVA), pagaron a cuenta 34,749 euros.
La promotora tenía concertada con la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana (SGR) una póliza colectiva, pero solamente otorgó un aval a favor de Fausto y Rafaela por 18,274 euros.
La vivienda no se entregó en la fecha estipulada (mayo de 2008) y ese mismo año, la promotora fue declarada en concurso de acreedores.
En enero de 2010 se aprobó el convenio del concurso de acreedores y Fausto y Rafaela se adhirieron al mismo. En éste, se establecía una espera para los acreedores de las viviendas pendientes de construcción.
Los clientes demandaron a la SGR en reclamación de la cantidad anticipada, 34.749 euros, mas el interés legal del dinero. Subsidiariamente solicitaban el pago de los 18.274 euros.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la reclamación solamente por 18,274 euros, con el interés legal del dinero.
La sentencia es apelada por la SGR e impugnada por Fausto y Rafaela.
La Audiencia desestimó el recurso de la SGR. Consideró que la adhesión al convenio no afectó a la fianza y que la resolución del contrato de compraventa no implica que se renunciase al aval de la SGR.
Pero además, la Audiencia estimó la impugnación de los compradores: Estima que aunque no se hubiese emitido aval de todas las cantidades, la SGR estaba obligada a cubrir el importe completo de los anticipos.
La SGR recurre en casación ante el Tribunal Supremo.
Dice que el fiador no puede obligarse a más que el deudor principal, que no se aplica el artículo 135 de la Ley Concursal, pues los compradores resolvieron el contrato mediante un pacto alcanzado con el deudor principal y que por tanto, hubo una novación.
El Tribunal Supremo desestima el recurso.
Para la sala, la garantía otorgada por la SGR al amparo de la Ley 57/1968 cubría la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta (los 34.749 euros).
Las cuestiones clave son las siguientes:
1.- Efectos de la aprobación del convenio sobre la garantía: Se rige por el artículo 135.2 de la Ley Concursal, y por tanto, la garantía se rige por la normativa aplicable a la misma, en este caso la Ley 57/1968: La adhesión de los compradores al convenio del concurso no altera su derecho a dirigirse contra la aseguradora, en este caso la SGR.
2.- El acuerdo firmado entre la promotora concursada y los compradores por el que se resolvía el contrato de compraventa, no libera a la aseguradora del pago, pues la resolución es posterior al incumplimiento de la entrega de la vivienda en plazo por la promotora.
En definitiva en este caso, partiendo de la base del incumplimiento del promotor, el acuerdo de resolución del contrato de compraventa, al margen del convenio concursal, no impide la reclamación a la aseguradora de las cantidades entregadas a cuenta con sus intereses.
Se desestima por tanto el recurso de la SGR.
Ahora bien, en casos futuros, habrá que tener en cuenta el nuevo régimen de garantías en la compra de vivienda sobre plano, que se ve afectado por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Pero este tema será objeto de futuras entradas.
El próximo 13 de octubre de 2015, celebraremos un webinar sobre “Soluciones para las hipotecas multidivisa” en colaboración con la prestigiosa comunidad financiera Rankia.com Pueden inscribirse gratuitamente aquí.
