¿Puede una persona física beneficiarse de la legislación de consumidores cuando actúa profesionalmente?
La regulación para la protección de consumidores y usuarios, es muy beneficiosa para el contratante que lo hace como tal. En ocasiones, el presunto consumidor realmente está desarrollando una actividad profesional o semiprofesional, con lo que la aplicación de esta normativa no es apropiada. ¿Qué ocurre en estos casos?
El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre este tipo de casos en reciente sentencia de 30 de abril de 2015.
Una persona física, a la que llamaremos D. Cirilo, compra una vivienda sobre planos en mayo de 2006, justo antes de la crisis inmobiliaria, mediante contrato privado, a la mercantil “Promoción Urbana Logroñesa S.L.” (en adelante PUL).
Sin embargo, cuando PUL pone la vivienda a disposición de D. Cirilo, este incumple el contrato, y no firma la escritura.
La promotora, demanda a D. Cirilo ante el juzgado solicitando:
1.- Que se declare la validez y eficacia del contrato de mayo de 2006.
2.- Que se le condene al cumplimiento, pagando los 224.314 euros pendientes, más unos intereses de demora calculados al 18% anual (según se establecía en el contrato), con todos los gastos generados y al otorgamiento de la escritura pública.
D. Cirilo, contesta la demanda y además formula demanda reconvencional en la que se solicitaba que se declarase la nulidad de pleno derecho del contrato privado de mayo de 2006, por contener cláusulas abusivas, contrarias a la buena fe y al justo equilibrio de las prestaciones de las partes, por no prever un plazo de ejecución y terminación del inmueble. Solicita también la declaración de nulidad de las cláusulas de subrogación en el préstamo hipotecario, la obligación del comprador de pagar todos los gastos e impuestos, y la que fija los intereses de demora, por no tener contraprestación equivalente para la promotora. Además se solicita la condena a reintegrarle los 39.547 euros entregados a cuenta de la compraventa, con intereses legales.
Por otra parte, de manera subsidia se solicita que para el caso de no apreciar la petición anterior, que en aplicación del principio “rebus sic stantibus”, por alteración sustancial y extraordinaria e imprevisible de las circunstancias habidas en el momento de la celebración del contrato, se le dé un plazo de 2 años para pagar las cantidades pendientes y se le carguen solamente los intereses legales y los intereses abonados por la promotora a su banco.
El Juzgado de Primera instancia, dictó sentencia desestimando la demanda de la promotora y estimando la demanda reconvencional de D. Cirilo, a pesar de afirmar que el demandado no tiene la condición de consumidor porque “se mueve en el ámbito de la denominada actividad inmobiliaria de inversión”. Se considera que al contrato le falta un elemento esencial como es la fecha de finalización y entrega de la vivienda. También se acepta que se había producido la imposibilidad sobrevenida en el cumplimiento de la obligación por concurrencia de circunstancias extraordinarias e imprevisibles como era la imposibilidad de conseguir financiación. Se declara la nulidad del contrato de compraventa, se ordena la devolución de la parte pagada a cuenta (con intereses legales) y se condena a PUL al pago de las costas.
La promotora, apela ante la Audiencia Provincial de la Rioja que estima el recurso y declara la validez del contrato de compraventa y el incumplimiento por D. Cirilo. Considera que D. Cirilo no era un consumidor porque desarrollaba una actividad comercial inmobiliaria de manera habitual: No es por tanto aplicable la normativa de consumo ni la Ley 57/1968. Para la Audiencia no hubo cambio extraordinario de circunstancias sino “falta de previsión sobre las propias capacidades económicas”. Y entre empresarios o profesionales se aplican los principios generales de contratación. Se condena a D. Cirilo a pagar los 224.314 euros pendientes de la compra, al pago de los intereses de demora calculados al 18% y al pago de todos los gastos e impuestos.
D. Cirilo interpone recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
Como motivos del recurso de casación, se alega la infracción de los artículos 2, 6,3 y 8.1 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, infracción del artículo 1124 del Código Civil, e infracción de la regla “Rebus sic stantibus et aliqui de novo non emergentibus” (art. 1105 del C.C.).
Para D. Cirilo, se trata de un contrato de adhesión que no respeta la igualdad de derechos entre las partes y la buena fe contractual, al no recoger la posibilidad de resolución o desistimiento por el comprador cuando sí se ha establecido a favor de la promotora. Además se considera excesivo el interés de demora predispuesto.
El Tribunal supremo aprovecha para explicar el “Régimen de los contratos integrados por condiciones generales de la contratación concertados por quien no ostenta la condición legal de consumidor o usuario”.
Aclara que la LCGC se aplica tanto a empresas como a consumidores, pero el régimen es distinto para unos u otros:
Las normas relativas a la incorporación (art. 5 y 7) y la interpretación de las condiciones generales (art. 6) se aplican a todos.
Pero si el adherente no es consumidor, sólo se aplica la regla del artículo 8.1 de la LCGC: Para estos contratos, solamente se habrá nulidad por infracción de normas imperativas del Código Civil.
Sin embargo, si se trata de un consumidor, sí se puede obtener la nulidad por abusividad establecido en el TRLGDCYU que desarrolla la Directiva 1993/13/CEE.
Como dice el artículo 82 del TRLGDCYU:
« se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato »
Se protege al adherente que tiene la condición legal de consumidor frente a las cláusulas abusivas.
Si se trata de un empresario o profesional, en caso de que la cláusula pasa el control de incorporación, no cabe apreciar la abusividad: Los únicos límites serán los previstos en el art. 1255 del C.Civil y el respeto a las normas imperativas (como dice el artículo 8.1 de la LCGC).
El recurrente había reconocido que se dedicaba a comprar viviendas sobre plano para revenderlas, por lo que el control de abusividad, no le es aplicable.
El mismo razonamiento se aplica la alegación de D. Cirilo de que la imposición del pago de todos los impuestos y gastos a su cargo era abusiva.
Se añade que la negativa por la entidad financiera acreedora y titular de la garantía hipotecaria a aceptar la subrogación del comprador, no supone un incumplimiento por la promotora.
Por último en cuanto al cambio de circunstancias y la aplicación de la regla “Rebus sic stantibus”, D. Cirilo, alegaba que en mayo de 2006 no era previsible la grave crisis inmobiliaria. Sin embargo, para la Sala, no es procedente aplicar dicha regla al caso: El comprador debía prever las fluctuaciones del mercado y actuaba con ánimo especulativo: Se coloca en una situación de riesgo en la que se beneficia cuando los precios van al alza y no sería justo que sea el promotor inmobiliario el que cargue con las pérdidas cuando el ciclo va a la baja.
En definitiva, se desestima el recurso, se confirma la sentencia de la Audiencia Provincial y se imponen las costas a D. Cirilo. Si una persona física actua de manera profesional, no se le aplica el TRLGDCYU ni el control de abusividad de las cláusulas.
