¿En qué consiste el contrato de promesa de venta y cuál es la diferencia con un contrato de compraventa?
El contrato de promesa de venta se recoge en el artículo 1451 del Código Civil.
Para la doctrina, consiste en la “voluntad negocial consistente en “prestar un futuro consentimiento para celebrar la efectiva compraventa, ya perfilada en sus elementos”. Según la TS de 11-06-1998 (ED 7870), la promesa de venta es un:
“negocio preparatorio o precontrato por el que las partes no quedan definitivamente vinculadas como comprador y vendedor, pero se reconocen la facultad de exigirse en el futuro el cumplimiento de la relación proyectada sin necesidad de nuevo consentimiento”.
Es decir, se crean los deberes recíprocos de contratar en el futuro, en los términos que se hubieran convenido, generando una vinculación obligacional sobre el contenido esencial acordado y exigiendo una colaboración por las partes.
No es requisito imprescindible que estén determinados todos los elementos del futuro contrato sino que existe libertad para dejarlos más o menos abiertos.
A la hora de distinguir entre una promesa de venta y una compraventa en firme, es necesario analizar caso por caso. Normalmente en los casos en que existe una promesa de venta se habla de “señal para la compra”, “reserva para la compra”, “arras penitenciales” o cláusulas penales.
En los contratos de compraventa los términos empleados son habitualmente “cantidad a cuenta” o arras confirmatorias, y los elementos esenciales del contrato (precio, forma de pago, objeto, pago fraccionado, fechas) suelen estar cerrados.
Para el caso de incumplimiento, se puede exigir el cumplimiento forzoso (sustituyéndose judicialmente el otorgamiento del contrato) o la resolución con indemnización de daños y perjuicios. Es recomendable la fijación de una cláusula penal para determinar la cantidad que se debería pagar en caso de incumplimiento del contrato de promesa de venta.
Es frecuente que la promesa de contrato genere conflictos entre las partes. Y como muestra, traemos el caso resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 2015.
En agosto de 2008, la Unión Temporal de Empresas (UTE) formada por Romymar y Construcciones Villegas (en adelante UTE RyCV), firma un acuerdo de promesa de compraventa de las acciones de una futura sociedad con la empresa Isolux Corsan. El precio del futuro contrato es de 13.000.000€, de los cuales se adelanta una parte, 1.300.000€.
Isolux Corsán se compromete a comprar el 100% de las participaciones de la sociedad, pendientes de una serie de resoluciones administrativas. Si una parte desiste, la otra hará suyas las cantidades abonadas.
Se trata de un aparcamiento en la ciudad de Elche, con 917 plazas.
Para la UTE RyCV, ellos han cumplido sus obligaciones en el contrato y exigen el cumplimiento del mismo, o subsidiariamente, quedarse con la cantidad de 1.300.000€ que se adelantó.
Por su parte, Isolux alega que el contrato ha quedado sin efecto y pide que se declare resuelto, con devolución de 1.300.000€.
El Juzgado de Primera Instancia de Valencia, estima la demanda de la UTE RyCV y desestimó la reconvención de Isolux.
La Audiencia Provincial de Valencia confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, considerando que el supuesto incumplimiento del plazo, no tenía suficiente entidad como para conducir a la resolución.
Isolux formula recursos por infracción procesal y de casación ante el Tribunal Supremo.
La entrega estaba prevista para diciembre de 2008 y en febrero de 2011, con fecha muy posterior a la demanda, la Generalitat todavía no había autorizado la cesión de la concesión del aparcamiento.
El Tribunal Supremo, considera probado que la UTE RyCV no cumplió el contrato, quebrantando gravemente el plazo. No se trata de un mero retraso circunstancial o accesorio, sino que el incumplimiento es tan notorio, que se considera que Isolux tiene derecho a la resolución.
En definitiva, se estima el recurso de casación, se declara resuelto el contrato de promesa de venta y se obliga a la UTE RyCV a la devolución de 1.300.000€ con intereses.
