La hipoteca cambiaria es una hipoteca de seguridad constituida en garantía de la obligación derivada de la letra de cambio, que tiene un régimen autónomo respecto del contrato subyacente
En esta entrada revisamos el concepto, la operativa, así como las ventajas e inconvenientes de las hipotecas cambiarias.
Concepto de hipoteca cambiaria
Como refleja la Resolución de 26 de noviembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de la que se ha hecho eco la jurisprudencia (por ejemplo, Auto de la Audiencia Provincial de Madrid de 15 de Noviembre de 2017):
“La hipoteca cambiaria es una hipoteca de seguridad constituida en garantía de la obligación derivada de la letra de cambio, que tiene un régimen autónomo respecto del contrato subyacente”.
ROCA SASTRE añadía a dicho concepto que, “la hipoteca cambiaria es la constituida en garantía de una obligación cambiaria, de la letra misma, y no de una relación causal subyacente, cuyo acreedor o titular se determina por una cláusula de endoso”.
Funcionamiento de la hipoteca cambiaria
La emisión de una hipoteca cambiaria implica que, gravamos un inmueble de nuestra propiedad para garantizar el pago de una letra de cambio o un pagaré. Es decir, la diferencia respecto de una hipoteca ordinaria sería que el documento trascendente e identificador de la deuda que se garantiza es la letra de cambio o pagaré y con la especialidad de que las mismas pueden ser endosadas o transmitidas.
En consecuencia, si nuestro acreedor, (aquel con quien suscribimos la hipoteca cambiaria), tiene una deuda con un tercero ajeno a la relación jurídica, le puede transmitir el título valor. Este tercero endosatario se posicionaría como nuestro nuevo acreedor (característica muy singular y distinta en este tipo de hipotecas que analizaremos a continuación).
Características de la hipoteca cambiaria
Este tipo de hipotecas calificadas como de especiales presentan unas características particulares y diferenciadoras respecto del resto de hipotecas. En concreto:
Son hipotecas de seguridad
Las hipotecas cambiarias también se denominan «hipotecas de seguridad» pues se constituyen en garantía de una o más letras de cambio.
En este sentido determina la sentencia nº 725/2017, de la Sección 4ª del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, que “la hipoteca se constituye a modo de hipoteca de seguridad, mediante la que se garantiza una obligación cambiaria, siendo el deudor hipotecario el aceptante de la letra, y el acreedor hipotecario el librador- tomador, pero también cualquier tenedor posterior”.
Constitución unilateral
La hipoteca se constituirá a favor de quien sea tomador o tenedor de la letra de cambio o pagaré en ese momento y debiendo encontrarse suficientemente identificados.
También deberá contener la constitución a favor de los posibles tenedores o endosatarios legítimos futuros.
Se constituye a favor de un acreedor indeterminado
Como señala la reciente Resolución de 24 de agosto de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, las hipotecas cambiarias están constituidas en garantía de títulos transmisibles mediante endosos (letras de cambio) y que garantizan el cumplimiento de obligaciones cuyo acreedor es indeterminado.
Así, la particularidad que presenta este tipo especial de hipoteca respecto al resto es la indeterminación relativa del titular definitivo del crédito hipotecario. Al respecto, señala la Resolución de 24 de enero de 1997 de la Dirección General de Registros y Notarios que, “en estas hipotecas, a diferencia de lo que ocurre en una hipoteca ordinaria, hay una indeterminación registral en cuanto al titular de la hipoteca, pues éste no viene determinado por la inscripción, sino que lo será en cada momento quien resulte legitimado como poseedor del título, como consecuencia de una cadena de endosos o de la simple tradición del documento, sin necesidad de dar de ello conocimiento al deudor ni de hacer constar la transferencia en el registro.
La Resolución de 6 de agosto de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, confirmó que “El endoso de la letra comporta la transmisión de la titularidad del crédito hipotecario sin necesidad de que se notifique al deudor ni se haga constar la transferencia en el Registro. Así, el tenedor legítimo de la cambial según la cadena de endosos está legitimado para promover tanto la acción cambiaria como la hipotecaria (…) Aunque el derecho de hipoteca goza de la protección de la fe pública registral conforme al art. 34 de la Ley Hipotecaria, no puede afirmarse los mismo respecto de la existencia y vitalidad del crédito cambiario, cuyo titular no podrá apoyarse en lo que publique el Registro, sino que deberá atenerse a los que resulte de la propia vida cambial”.
La Resolución de 2 de febrero del 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, añade que “La hipoteca cambiaria es una hipoteca de seguridad constituida en garantía de una obligación cambiaria, en la que el acreedor queda identificado por el hecho de ser tenedor legítimo de las cambiales. En las hipotecas por letras de cambio, el crédito garantizado es el derivado de la letra, no el causal, y la hipoteca se resiente de las vicisitudes de la cambial, de manera que ningún cesionario de ésta puede fundarse en el contenido registral para hacer prevalecer su derecho, que debe apoyarse exclusivamente en la literalidad de la letra misma.”
Los endosos y las cesiones de las oportunas letras de cambio no necesitan de formalidades pues como señala la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 7 de junio de 1988: “…sin que se necesite para su cesión, formalidades públicas ni registrales, sino las ordinarias de la legislación mercantil”.
Con una hipoteca cambiaria el acreedor cambiario puede en caso de impago ejercitar, a su elección, la acción cambiaria o la acción hipotecaria, esta última sin necesidad de ser el titular registral, simplemente por ser el tenedor legítimo de las cambiales cuyo pago se garantizó con la hipoteca cambiaria (SAP Girona, de 1 de marzo de 2019, nº de resolución 147/2019).
Por tanto, la indeterminación del acreedor es la principal nota característica de las hipotecas cambiarias y que además tiene una especial trascendencia para la cancelación de la misma.
Así, nuestra Ley Hipotecaria no regula la cancelación de la hipoteca cambiaria. Sin embargo, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha aceptado la aplicación analógica de algunas reglas previstas en el art. 156 de la Ley Hipotecaria para atender a la cancelación de títulos transmisibles por endoso o al portador, así como los artículos 211 y 212 del Reglamento Hipotecario.
La cancelación de la hipoteca cambiaria por aplicación analógica del art. 156 LH no está exenta de dificultades pues será necesario:
1.- Que se acredite el pago de la deuda
2.- Deberá constar la inutilización del título cambiario pues, este no podrá seguir circulando una vez cancelada la hipoteca. Así lo acreditó la Resolución de 2 de febrero del 2012 y la de 31 de enero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de forma que: “…el artículo 211 del Reglamento Hipotecario exige la recogida e inutilización de los títulos.”
Los requisitos anteriores hacen necesaria la colaboración del acreedor hipotecario.
No obstante, en caso de que esta colaboración no se consiga, también es posible la cancelación de la hipoteca cambiaria a través de un procedimiento judicial.
En la escritura de constitución de la hipoteca deben cumplirse, por aplicación analógica, los requisitos del artículo 154.2 de la Ley Hipotecaria:
- Número y valor de las letras garantizadas por hipoteca; en caso de pluralidad deberá hacerse la distribución de la responsabilidad hipotecaria en los términos vistos.
- La serie o series a que correspondan.
- Fecha o fechas de la emisión.
De igual forma, se deberán cumplir los requisitos del art. 1 de la Ley 19/1985, de 16 de julio, Cambiaria y del Cheque por los que la letra de cambio debe contener:
- La denominación de letra de cambio inserta en el texto mismo del título expresada en el idioma empleado para su redacción.
- El mandato puro y simple de pagar una suma determinada en pesetas o moneda extranjera convertible admitida a cotización oficial.
- El nombre de la persona que ha de pagar, denominada librado.
- La indicación del vencimiento.
- El lugar en que se ha de efectuar el pago.
- El nombre de la persona a quien se ha de hacer el pago o a cuya orden se ha de efectuar.
- La fecha y el lugar en que la letra se libra.
- La firma del que emite la letra, denominado librador.
Por último, la letra de cambio deberá reflejar, en virtud de los arts. 154 de la Ley Hipotecaria y 247 del Reglamento:
- La fecha y Notario autorizante de la escritura
- El número, folio, libro y fecha de la inscripción en el R.P.
Ventajas e inconvenientes de la hipoteca cambiaria
En cuanto a las ventajas de la hipoteca cambiaria:
1.- El poseedor de la letra es acreedor.
La indeterminación del acreedor supone que quien vaya a gozar de los derechos inherentes a la condición de acreedor y por tanto del derecho de cobro va a ser quien ostente en posesión la letra de cambio o pagaré: las transmisiones o endosos no son inscribibles en el Registro de la Propiedad por lo que ningún cesionario podrá acceder a las inscripciones de este para hacer prevalecer su derecho frente al resto.
El acreedor se identifica por ser el tenedor legítimo de la letra de cambio o pagaré. Por lo tanto, la tenencia de la letra de cambio o pagaré será la cuestión decisiva para poder ejecutar o cancelar el crédito, y no la inscripción de la titularidad en el Registro de la Propiedad.
2.- Ejecución por impago.
El tenedor de una letra de cambio o pagaré emitido por causa de constitución de una hipoteca cambiaria puede, por el simple hecho de ser el poseedor de aquella, ejercitar la acción de ejecución por impago sin necesidad de ser el titular registral de la misma.
El principal inconveniente de esta especialidad hipotecaria es lo costoso de la cancelación: Como ya hemos indicado, la cancelación de las hipotecas cambiarias necesita cumplir una serie de requisitos que pueden dificultar la misma, pues requieren la cooperación del acreedor hipotecario: necesitamos acreditar la inutilización de la letra de cambio o pagaré.
Así, en caso de faltar esta cooperación sería necesario acudir a un procedimiento judicial que dilataría en el tiempo la cancelación.
