Problemática de la vivienda sin licencia de primera ocupación

 

Cuando una vivienda carece de licencia de primera ocupación, las consecuencias afectan tanto a vendedor como a comprador

 

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Concepto de  “licencia de primera ocupación”

Según la STS, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 18 de julio de 1997:

“la licencia de primera ocupación de un edificio es una autorización administrativa necesaria, que tiene por finalidad contrastar si se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en dicha licencia y controlar si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y si puede habilitarse para el uso a que se destina.”

Es decir, es una licencia de concesión reglada administrativa, un documento, que se expide por parte de la Administración Pública, en este caso, por la Corporación Local, tras comprobar que una construcción o vivienda, se ha ejecutado según el proyecto técnico de obra que se presentó en su día para solicitar la licencia de obras. Que lo edificado cumple con todos los requisitos de salubridad y seguridad.

Con esta licencia, lo que queda acreditado es que la obra se realizó en las condiciones óptimas, sin alterar nada y cumpliendo con la normativa urbanística vigente del momento. Es la única manera de legalizar una construcción.

Es competente para solicitar esta licencia de primera ocupación, y está obligado a ello, el vendedor, como agente de la edificación, incorporándose con carácter previo a la obligación de entrega de la vivienda. Es una obligación implícita en el contrato de compraventa.

Este documento supone una garantía para los terceros que adquieran un inmueble, pues, en caso de carecer de esta licencia, tendrá problemas de forma posterior, cuando quiera legalizarla, inscribirla o venderla.

En caso contrario, el bien inmueble no se podrá utilizar para el fin para el que está destinado, pues no será posible contratar los servicios mínimos necesarios, como el agua o la luz.

Incumplimiento de la obtención de la licencia de primera ocupación

Jurisprudencialmente, nos encontramos ante un asunto que genera numerosos conflictos.  El problema surge cuando los compradores desean resolver el contrato de compraventa, bien porque el vendedor no solicitó la licencia, bien porque no se ha resuelto por parte de la Administración la solicitud de la misma.  Es frecuente que los compradores se den cuenta de la carencia de la licencia cuando solicitan el préstamo hipotecario para el pago de la vivienda.

 El otorgamiento de la licencia de primera ocupación requiera un acto expreso por parte de la administración.  Aunque anteriormente hubo una cierta controversia sobre esta cuestión, desde la promulgación del Real Decreto Ley 8/2011 de medidas de apoyo a deudores hipotecarios (artº 23), no cabe duda de que el silencio administrativo es negativo.  

En este sentido, debemos destacar la STS de 10 de septiembre de 2012, sentada como doctrina general, para analizar si el incumplimiento de la obligación de obtener dicha licencia o la denegación de la misma permite resolver el contrato por incumplimiento.

Esta sentencia expresa “que se trate de una obligación que incumbe al promotor-vendedor al amparo del 1258 CC– como consecuencia inherente a la naturaleza del contrato y conforme con la buena fe, el uso y la ley–, no significa que siempre tenga un carácter esencial, de modo que su incumplimiento permita ejercitar la pretensión resolutoria».

Para fijar las consecuencias de su incumplimiento es preciso determinar en cada caso si el incumplimiento de esta obligación tiene o no carácter esencial, pues únicamente la infracción de una obligación esencial, no accesoria, puede entenderse determinante de la frustración del fin del contrato y justificar la resolución del mismo.

• En este sentido, en primer lugar, resulta concluyente lo que las partes hayan pactado, pues si la entrega de la cédula se convino con carácter de obligación esencial del vendedor es obvio que su incumplimiento puede dar lugar a la resolución, habida cuenta que el artículo 1469 C.Civil obliga a entregar la cosa junto a todo lo que se exprese en el contrato en aras del principio general de libertad contractual de pactos.
• Si la entrega de la cédula no se convino expresamente con tal carácter de obligación esencial, para enjuiciar la procedencia de la resolución instada por el comprador por su falta de entrega no puede emitirse un juicio definitivo aplicando en abstracto las reglas generales, sino que deben examinarse las concretas circunstancias del caso. Serán estas las que permitirán entender justificada o no la resolución pretendida, según la falta de obtención de la licencia se revele, respectivamente, como esencial o accesoria para el cumplimiento de los fines del contrato. La entrega de la licencia debe considerarse como obligación accesoria y por tanto inhábil para que pueda prosperar la acción resolutoria del comprador fundada en su ausencia, cuando la falta de concesión responde sólo a la sobrecarga o retraso de la Administración concedente, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos para su otorgamiento. Es así necesario para que concurra este supuesto que la falta de licencia no resulte impedimento sustancial para el uso del inmueble (habitabilidad) y el acceso a sus suministros dentro del plazo exigible para su entrega y que el retraso en la entrega no deba considerarse por sí mismo como sustancial y habilitante para la resolución del contrato, con arreglo a los principios que antes se han enunciado.”

En la misma STS, se señala que la carga de la prueba en el caso de ser accesorio y no esencial, corresponde al vendedor, debiendo demostrar que el retraso en la obtención de la licencia no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de poder dar al inmueble el uso al que está destinado.

Sin embargo, si acudimos al artículo 28.1 del TRLSRU, aprobado por RDLeg. 7/2015, no se puede entregar una bien inmueble sin la licencia de primera ocupación, pues, expresa que “Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio (…) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable (…).” Aquí se incluye, aunque de forma implícita, la licencia de primera ocupación.

De hecho, el cumplimiento de la obtención de la licencia no puede dilatarse de forma indefinida en el tiempo. En la STS de 11 de marzo de 2013, se consideró por el Tribunal que, si el tiempo transcurrido desde que la vivienda debía haber sido entregada es suficiente para resolver el contrato, así lo decretará, salvo que la demora sea ajena a la voluntad del vendedor.

En el caso, por ejemplo, de que exista imposibilidad por causas ajenas al vendedor y al comprador, también tendrá este último derecho a resolver el contrato, pues ese bien inmueble que adquirió nunca podrá ser destinado para su uso. Sin esa licencia de primera ocupación, se entiende que el bien no cumple con las condiciones mínimas necesarias de habitabilidad y salubridad. Lo que se entregaría sería una cosa distinta a lo pactado en el contrato de compraventa, denominado “aliud pro alio”, que más adelante analizaremos.

En definitiva, se promueve una actuación activa y responsable por parte del vendedor, del comprador, y también de la Administración competente, pues esto otorga seguridad jurídica. La STS de 11 de marzo de 2013 reconoce que “Si la seguridad de la propiedad inmobiliaria es uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España, pero que compran desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.”

Más allá de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo, muchos autores, consideran que el incumplimiento por parte del vendedor de la obtención de la licencia de primera ocupación es un incumplimiento esencial, pues supone un requisito indispensable para que el bien inmueble tenga reconocidas las condiciones necesarias mínimas para poder destinarlo a la finalidad del mismo. En caso contrario, se produciría lo antes mencionado, el “aliud pro alio” funcional, teniendo el comprador la posibilidad de resolver el contrato.

Doctrina del “aliud pro alio”

En la doctrina del “aliud pro alio”, lo que se entrega por parte del vendedor es una cosa distinta a lo pactado inicialmente en el contrato de compraventa, bien porque el vendedor ha entregado una cosa que provoca insatisfacción objetiva, o bien porque el comprador no puede destinar el bien a la finalidad para la que lo obtuvo, provocando una frustración del fin del contrato.

En la STS de 14 de enero de 2010, se han establecido los requisitos que permiten aplicar esta doctrina:“(…) Se desarrolla a partir del artículo 1166 CCivil, que establece que «el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida»; por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación.

En definitiva, el «aliud pro alio» se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual. (…)

De lo anterior se deduce que las notas que deben concurrir para que se considere que se ha entregado cosa distinta de la pactada para que ello comporte el incumplimiento del contrato son dos:

1. Inhabilidad del objeto para el que se ha destinado.
2. Insatisfacción del comprador, puesto que cuando se acepta el objeto distinto no puede después alegarse la citada doctrina.”

De hecho, en la STS de 16 de noviembre de 2000, ya se reconoció que “existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 C.Civil”.

También la STS de 31 de julio de 2002 expresó, tras recapitular numerosa jurisprudencia, que “la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución, (…) en definitiva, la inhabilidad del objeto”.

Compraventa sin licencia de primera ocupación

En el caso de haber comprado un bien inmueble sin la oportuna licencia de primera ocupación, el vendedor está obligado a devolver al comprador todo lo pagado por la compraventa, así como las costas del juicio y los gastos derivados de hipoteca, en su caso. En una reclamación ante los Tribunales, el resultado más probable es la declaración de nulidad de la compraventa del inmueble, si éste no tiene la licencia de primera ocupación. Además de la devolución del precio pagado por la compraventa, más lo pagado en impuestos, comisiones, etc., se podrá pedir una indemnización por daños y perjuicios a favor del comprador.

Es habitual realizar dicha venta en los casos de vivienda en situación irregular, es decir, fuera de ordenación urbanística. Cuando una vivienda es ilegal, el valor de tasación será muy inferior a su valor real.  Dicha valoración no será suficiente para conseguir un préstamo hipotecario para su compra.

En caso de que se adquiera el bien, el nuevo comprador,  pasa a ocupar la condición de propietario y  tendrá que responsabilizarse de la legalización del bien inmueble.

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