¿Qué es una Ejecución Hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es un proceso judicial que se inicia cuando un deudor hipotecario incumple con los pagos acordados en su préstamo hipotecario. Este procedimiento permite al acreedor, generalmente una entidad bancaria, recuperar la deuda pendiente a través de la venta del inmueble hipotecado. Se regula en el artículo 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y siguientes.

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Causas Comunes de Ejecución Hipotecaria

La ejecución hipotecaria se inicia cuando se dejan de pagar los plazos del préstamo hipotecario.  Y as causas más frecuentes que conducen a una situación de imagos que desencadenan la ejecución hipotecaria incluyen:

1. Pérdida de empleo: La incapacidad de continuar pagando la hipoteca debido a la falta de ingresos.
2. Enfermedad grave: Gastos médicos elevados que impiden cumplir con las obligaciones financieras y generar ingresos, especialmente en autónomos.
3. Divorcio o separación: Cambios en la situación económica que dificultan el pago de la hipoteca.
4. Sobreendeudamiento: Acumulación de deudas que da como resultado la incapacidad de atender todos los compromisos financieros.

Fases del Procedimiento Hipotecario

El procedimiento hipotecario consta de varias etapas fundamentales, reguladas en los artículos 681 a 698 de la LEC. En cada una de ellas, es clave el asesoramiento de un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias para la defensa de los derechos del deudor.

1. Requerimiento de Pago

El proceso comienza con un requerimiento de pago al deudor, en el cual se le notifica la deuda pendiente y se le ofrece un plazo para saldarla. Según el artículo 581 de la LEC, este requerimiento debe ser claro y preciso.

2. Demanda de Ejecución Hipotecaria

Si el deudor no cumple con el pago, el acreedor puede presentar una demanda de ejecución hipotecaria. Este paso está regulado en el artículo 685 de la LEC, que especifica que la demanda debe ir acompañada del título ejecutivo y el cálculo de la deuda.

3. Auto de Ejecución

El tribunal emitirá un auto de ejecución, que es la resolución que permite al acreedor proceder con la venta del inmueble. Según el artículo 691 de la LEC, este auto debe ser notificado al deudor, otorgándole la posibilidad de oponerse en un plazo de 10 días hábiles  a contar desde el siguiente a la notificación (art. 556 LEC).

4. Subasta Hipotecaria

La subasta hipotecaria es el último recurso del acreedor para recuperar su dinero. El artículo 671 de la LEC regula este proceso, estableciendo que si no hay postores, el acreedor puede adjudicarse la propiedad por el 70 % del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 %.   Si no es vivienda habitual, se lo podrá adjudicar por un 50% del valor de tasación que conste en la escritura de préstamo hipotecario.

5. Adjudicación y Lanzamiento

Si la subasta es exitosa, el inmueble es adjudicado al mejor postor o al acreedor, y se procede al lanzamiento del deudor. Este proceso está regulado en el artículo 675 de la LEC, y representa la pérdida definitiva de la propiedad por parte del deudor.

Derechos del Deudor en una Ejecución Hipotecaria

El deudor hipotecario tiene varios derechos fundamentales durante el proceso de ejecución hipotecaria, que están diseñados para protegerlo frente a posibles abusos y garantizar que el procedimiento se lleve a cabo de manera justa.

1. Derecho a la Información

El deudor tiene derecho a ser informado de cada paso del proceso.  Tiene derecho a que se le notifique la demanda ejecutiva (art. 686 LEC). El contenido de la demanda debe ser el establecido en el artículo 685 LEC.

2. Derecho a Oponerse a la Ejecución

El deudor tiene el derecho de oponerse a la ejecución hipotecaria alegando la extinción de la garantía, el error en la determinación de la cantidad, la sujeción del bien a otras garantías y la existencia de cláusulas abusivas en el contrato. Este derecho está regulado en el artículo 695 de la LEC y se basa en la Directiva 93/13/CEE del Consejo Europeo, que protege a los consumidores frente a cláusulas contractuales injustas.

3. Derecho a la Dación en Pago

El deudor puede solicitar la dación en pago, que permite saldar la deuda mediante la entrega de la propiedad al banco. Este mecanismo, contemplado en el Real Decreto-ley 6/2012, es una opción particularmente relevante para deudores en situación de vulnerabilidad.

Cómo Evitar una Ejecución Hipotecaria 

Existen varias estrategias legales que un deudor puede emplear para evitar una ejecución hipotecaria. Estas opciones pueden ser más efectivas si se cuenta con la asesoría de un abogado especializado en ejecuciones.

1. Negociación con el Banco

Una de las primeras opciones es renegociar los términos del préstamo con el banco. Esta negociación puede incluir la reestructuración de la deuda o la ampliación del plazo de pago, conforme al Código de Buenas Prácticas Bancarias.

2. Refinanciación de la Deuda

La refinanciación de la deuda permite al deudor obtener un nuevo préstamo para pagar el anterior, generalmente con condiciones más favorables. Esta opción está contemplada en el Real Decreto-ley 6/2012 y puede ser una solución viable para evitar la ejecución.

3. Dación en Pago

En casos donde el deudor no puede continuar pagando la hipoteca, la dación en pago puede ser una opción. Este acuerdo permite al deudor entregar la propiedad al banco y cancelar la deuda pendiente, evitando así la ejecución y la subasta del inmueble.

4. Venta del Inmueble

Otra alternativa es vender el inmueble antes de que se inicie la ejecución. Si el valor de la venta cubre la deuda pendiente, se puede evitar la ejecución hipotecaria y cualquier acción judicial posterior.

Consecuencias de la Ejecución Hipotecaria

Las consecuencias de una ejecución hipotecaria pueden ser graves y duraderas, afectando tanto la situación económica como la vida personal del deudor.

1. Pérdida de la Vivienda

La consecuencia más directa es la pérdida del inmueble hipotecado. Una vez que se adjudica la propiedad en la subasta, el deudor pierde su vivienda. Este proceso está regulado por el artículo 675 de la LEC.

2. Deuda Residual

Si el valor de la subasta no cubre la totalidad de la deuda, el deudor puede seguir siendo responsable de la deuda residual. Según el artículo 579 de la LEC, el acreedor puede reclamar esta deuda en un procedimiento separado.

3. Impacto en el Historial Crediticio

Además de perder la vivienda, el deudor puede enfrentar un deterioro significativo de su historial crediticio. Estar en una situación de ejecución hipotecaria puede llevar a la inclusión en registros de morosos como ASNEF y RAI, afectando futuras solicitudes de crédito. Esta inclusión está regulada por la Ley Orgánica 3/2018 de Protección de Datos Personales y Garantía de los Derechos Digitales.

Defensa en Ejecución Hipotecaria

Una defensa eficaz en una ejecución hipotecaria puede marcar la diferencia entre perder la vivienda o encontrar una solución favorable para el deudor.

1. Alegar Cláusulas Abusivas

Una de las principales estrategias de defensa es alegar la existencia de cláusulas abusivas en el contrato de hipoteca. Esta alegación puede llevar a la nulidad de la cláusula y, en algunos casos, a la suspensión de la ejecución. La Directiva 93/13/CEE es clave en este ámbito, y su aplicación en España ha sido respaldada por numerosas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

2. Solicitar la Suspensión de la Ejecución Hipotecaria

En casos de tener pendiente algún proceso penal sobre la falsedad del título o la invalidez o ilicitud del despacho de la ejecución, el deudor puede solicitar la suspensión de la ejecución hipotecaria. Esta medida, contemplada en el artículo 697 de la LEC. 

3. Negociación y Recursos Legales

La negociación con el banco o la presentación de los recursos previstos legalmente son otras herramientas que pueden utilizarse para defenderse en un proceso de ejecución hipotecaria. Un abogado especializado en ejecuciones puede guiar al deudor a través de estas opciones, facilitando que sus derechos sean respetados.

Tiempo y Costes de la Ejecución Hipotecaria en España

El tiempo que tarda una ejecución hipotecaria en completarse en España puede variar dependiendo de varios factores, como la carga de trabajo de los tribunales y la complejidad del caso. Sin embargo, en términos generales, el proceso puede durar entre 18 y 24 meses. Este periodo incluye todas las etapas, desde el requerimiento de pago hasta el lanzamiento (desalojo) del deudor, tal como se establece en los artículos 682 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

En cuanto a los costes, el deudor no solo se enfrenta a la pérdida de su vivienda, sino también a una serie de gastos derivados del proceso, tales como:

1. Costas judiciales: Estas incluyen los honorarios de abogados y procuradores que representan al acreedor, los cuales pueden ser reclamados al deudor en caso de que se pierda el juicio. Según el artículo 394 de la LEC, la parte que pierda el proceso debe asumir las costas judiciales, a menos que el tribunal dictamine lo contrario.
2. Gastos del procedimiento: Además de las costas, el deudor puede verse obligado a asumir otros gastos, como los derivados de la tasación del inmueble y los honorarios de los peritos. Estos gastos están regulados en el artículo 241 de la LEC.
3. Deuda remanente: En algunos casos, la venta del inmueble en subasta no cubre la totalidad de la deuda hipotecaria, lo que genera una deuda remanente. El artículo 579 de la LEC establece que el acreedor puede seguir persiguiendo al deudor por esta cantidad a través de un procedimiento separado.

Reclamaciones contra la Ejecución Hipotecaria

Las reclamaciones contra la ejecución hipotecaria son posibles en diversos supuestos, especialmente cuando existen errores o irregularidades en el procedimiento. Estas reclamaciones pueden basarse en los siguientes motivos:

1. Errores en el cálculo de la deuda: El deudor puede reclamar si detecta errores en la cantidad reclamada por el banco, ya sea por cargos indebidos o intereses incorrectamente aplicados. Artículo 695.1.2º LEC.
2. Falta de notificación adecuada: Según el artículo 686 de la LEC, el deudor debe ser notificado correctamente de cada fase del proceso. Si no se cumplen estas formalidades, la ejecución hipotecaria puede ser anulada.
3. Cláusulas abusivas: Las cláusulas abusivas en hipotecas, como las cláusulas suelo o los intereses de demora excesivos, pueden ser reclamadas por el deudor. Esta reclamación se basa en la Directiva 93/13/CEE del Consejo Europeo y en la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
4. Incumplimiento de requisitos legales por parte del banco: Si el banco no cumple con los procedimientos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil o la Ley Hipotecaria, el deudor puede solicitar la nulidad del proceso.

Subasta en Ejecución Hipotecaria

La subasta hipotecaria es una fase crítica del proceso de ejecución hipotecaria. Según el artículo 671 de la LEC, si no se presentan postores durante la subasta, el acreedor tiene derecho a adjudicarse la propiedad por un valor equivalente al 70 % del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 %.

El proceso de subasta puede ser complejo y a menudo implica la participación de postores externos. Si la subasta no cubre la totalidad de la deuda, el acreedor puede seguir persiguiendo al deudor por la cantidad restante. Esta deuda residual puede ser reclamada en un proceso judicial adicional, según lo establecido en el artículo 579 de la LEC.

¿Cómo Podemos Ayudarte? 

Si estás enfrentando una ejecución hipotecaria, es crucial que no lo enfrentes solo. Nuestro equipo de abogados especializados en ejecuciones está aquí para proporcionarte la asistencia legal que necesitas en cada fase del proceso. Podemos ayudarte en las siguientes áreas:

1. Asesoramiento legal personalizado: Analizaremos tu situación y te proporcionaremos soluciones adaptadas a tu caso específico, ya sea para renegociar la deuda, presentar recursos legales o defender tus derechos en el tribunal.
2. Negociación con entidades bancarias: Como abogados con amplia experiencia en el área hipotecaria, podemos negociar directamente con tu banco para explorar alternativas como la reestructuración de la deuda, la dación en pago o la refinanciación.
3. Representación en procesos judiciales: Si el caso llega a los tribunales, te representaremos en todas las fases del procedimiento para garantizar que tus derechos sean respetados y luchar por el mejor resultado posible.
4. Estrategias para la paralización del proceso: Podemos ayudarte a presentar solicitudes de suspensión o nulidad de la ejecución hipotecaria si detectamos cláusulas abusivas o irregularidades en el procedimiento.

¿El siguiente paso?

La ejecución hipotecaria es un proceso complicado y lleno de implicaciones legales que pueden tener un impacto significativo en tu vida. Sin embargo, con la asistencia adecuada, es posible defender tus derechos y explorar alternativas para evitar la pérdida de tu hogar. Si te encuentras en esta situación, contáctanos hoy mismo para una consulta gratuita. Nuestro equipo de abogados especializados en ejecución hipotecaria está aquí para ayudarte a proteger tu hogar y tus derechos.

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