¿Qué hace un abogado experto inmobiliario?

El abogado experto inmobiliario es aquel jurista que se ha especializado en derecho civil, urbanístico e hipotecario para prestar los mejores servicios en estos ámbitos

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Estos son profesionales más adecuados a la hora de encargarse de asuntos relativos a vivienda, construcción, subastas y propiedad horizontal, entre otros.

Explicamos alguno de los campos de trabajo más habituales del abogado experto inmobiliario como carta de presentación de nuestros servicios, a la espera de poder ayudarle si le surgen necesidades en este ámbito.

Propiedad horizontal

La propiedad horizontal es el régimen de propiedad que combina unos elementos privativos (generalmente, viviendas y locales comerciales o garajes) con un elemento compartido o común (el edificio o terreno en que se enclavan los bienes comunes).

Esta forma de organización está diseñada para delimitar la propiedad privada y regular el régimen de mantenimiento y administración de la parte común. Este condominio forzado se rige conforme a lo dispuesto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) y en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Además, la comunidad puede incluir un reglamento de régimen interno que complemente las normas anteriores.

De modo que la adecuada administración de los elementos comunes requiere conocer la LPH y el derecho civil en general. Pero como los vecinos no tienen por qué ser juristas, es frecuente que surjan dudas sobre cómo gestionar las comunidades:

• ¿Se puede enajenar la portería del edificio? En caso afirmativo, ¿cómo?
• ¿Puedo obligar a mis vecinos a instalar un ascensor?
• ¿Cómo puedo evitar pagar la derrama para pintar la escalera?
• ¿Puedo instalar un techado en mi terraza de uso privativo?
• Mis vecinos se niegan a que instale la salida de humos del bar, ¿qué hago ahora?
• El administrador de fincas se ha largado con el dinero del último ejercicio, ¿cómo podemos reclamar los fondos?
• El vecino del 2º A no paga desde hace un año y está obstaculizando las Juntas, ¿es esto legal?

La lista podría seguir durante páginas, porque la propiedad horizontal es un régimen extremadamente litigioso. Por eso un especialista en derecho inmobiliario es muy útil para resolver estas cuestiones. Sus servicios como asesor preventivo facilitarán la toma de decisiones y si se llega al momento de acudir a los tribunales podrá resolver el conflicto gracias a su experiencia.

Reclamaciones por obras inconsentidas y actividades molestas

Las reclamaciones por obras inconsentidas son relativamente frecuentes en las comunidades de propiedad horizontal. En ocasiones tienen lugar porque uno de los propietarios ha modificado la estética del edificio (por ejemplo, instalando un toldo o acristalando su balcón).

En otras ocasiones la motivación del vecino son más espúreas, y trata de hacer suyo un elemento común o de apropiarse de parte del espacio común mediante la realización de obras de cobertura o cerramiento.

También es frecuente que el vecino esté realizando obras de mantenimiento en su casa y aproveche las mismas para reparar elementos comunes como cubiertas o bajantes, en previsión de que la reparación futura le resulte más molesta o lesiva.

Sea cual sea la motivación del vecino que realizó la obra inconsentida, esta dará derecho a la Comunidad para ejercitar las acciones indemnizatorias, resolutorias o reivindicatorias correspondientes.

Claro, que si el comunero que realizó las obras demuestra que lo hizo en interés de la comunidad y respondiendo a su pasividad, el Tribunal Supremo le otorga derecho a repercutir sobre esta los gastos en que incurrió (STS n.º 16/2016, de 2 de febrero y otras). El mismo derecho le asistirá cuando haya realizado la obra o mejora por razones de urgencia.

Respecto a las actividades molestas, cabe señalar que la propia LPH las incluye en su art. 7, por el que se regula la cuestión anterior.

La acción de cesación del art. 7 LPH

Cuando un vecino realiza actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, la LPH permite que la comunidad actúe contra él.

En primer lugar, el presidente debe requerir la cesación de estas actividades, pudiendo apercibir sobre el inicio de acciones judiciales. Si el vecino no dejara su acción nociva, la Junta podría autorizar al presidente para iniciar la acción de cesación.

Esta acción sigue los cauces del juicio ordinario. Para iniciarse debe incluir el requerimiento fehaciente y se encamina a obtener la cesación de la actividad, la indemnización procedente y la privación del derecho a usar la vivienda o local durante un período de tiempo de hasta tres años. En caso de que el infractor no sea el propietario, la acción podría resolver el contrato de arrendamiento y ordenar su lanzamiento.

De modo que los servicios de un abogado inmobiliario pueden ser capitales tanto para recuperar lo invertido en una reparación de urgencia como para sacar del edificio a vecinos que realicen actividades molestas o ilícitas.

La contratación inmobiliaria

La contratación inmobiliaria hace referencia a la práctica contractual cuyo objeto es un bien inmueble. Entre los ejemplos más típicos pueden encontrarse:

• Compra-venta de inmuebles.
• Arrendamiento de viviendas.
• Alquiler de locales comerciales.
• Contratos de arras o reservas.
• Permutas de terrenos o solares.
• Constitución de un derecho de superficie.

Si bien la contratación es una parcela del ordenamiento civil, cuando el objeto es un bien inmueble entran en juego determinadas particularidades. Por eso se hace recomendable contar con los servicios de un profesional que entienda y domine las mismas.

Foro judicial y ley aplicable en la contratación inmobiliaria internacional

La particular naturaleza de los bienes inmuebles es capaz de arrastrar el lugar donde deben celebrarse los litigios por controversias en torno a los mismos. De hecho, incluso a nivel internacional el tribunal competente para resolver asuntos en torno a la contratación inmobiliaria es aquél en cuyo partido judicial radica el inmueble.

Este elemento tiene especial peso en zonas como la costa, donde es una práctica frecuente que ciudadanos europeos compren propiedades donde veranean o que arriendan como inversión.

La situación se recrudece en las islas, donde es habitual que ciudadanos europeos alquilen propiedades a otros, de diferentes Estados miembros. Cuando surgen controversias deben resolverse en el juzgado donde radica el inmueble.

Además, en determinados casos se aplicará la ley española de forma imperativa o subsidiaria a estos contratos inmobiliarios internacionales.

En definitiva, un experto en derecho inmobiliario español podrá gestionar de forma adecuada el elemento internacional de la contratación.

Trascendencia económica de las operaciones

Los contratos inmobiliarios suelen poner en juego cantidades muy importantes de dinero.

Cuando se celebran con un particular, es muy frecuente que este esté comprando su vivienda o alquilando el local comercial donde va a prestar sus servicios. De modo que estará arriesgando una cantidad importante de sus rentas o de su patrimonio. De hecho, en la mayoría de los casos la compra de una vivienda representa la mayor inversión que realiza un particular a lo largo de su vida.

Por otro lado, cuando se celebran entre profesionales o sociedades, suelen movilizar volúmenes de capital muy grandes. De este tipo de contratos depende dónde pueda establecer su sede o sus puntos de venta una empresa, o la prosperidad o quiebra de una promotora inmobiliaria.

Además, la contratación sobre inmuebles tiende a desplegar efectos económicos duraderos. Desde devengar una renta de arrendamiento hasta determinar el lugar de residencia o de prestación de servicios. Por eso el incumplimiento de un mero contrato de alquiler puede tener trascendencias muy molestas (sacar al inquilino del hogar) o costosas (cerrar una actividad empresarial).

En conclusión, cuando los intereses en juego son tan relevantes lo mejor es dejar el asunto en manos de alguien que ya se haya enfrentado exitósamente a este tipo de situaciones.

Arrendamientos

Los arrendamientos o alquileres son otra fuente de problemas legales. Especialmente cuando se trata de viviendas o locales comerciales en el núcleo urbano, momento en que se vinculan a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El arrendamiento conlleva una relación jurídica delicada:

• El arrendador percibe una renta a cambio de ceder el usufructo de su inmueble. En muchas ocasiones depende de esta renta. Pero incluso cuando no lo hace, está poniendo en riesgo la integridad de una propiedad valiosa. Además, existe el temor (no sin fundamento) de que el arrendatario pueda perjudicar el inmueble y no hacerse responsable por insolvencia, o de que se afinque en la vivienda y no la abandone al terminar el contrato.
• El arrendatario entra a disfrutar de un inmueble a cambio del pago de la renta. Y este inmueble suele constituir su residencia habitual o el lugar donde explota su negocio. De modo que es muy importante para él que se cumplan las condiciones estipuladas en el contrato. Esto incluye que no se suba la renta o que el casero responda de sus obligaciones, como es hacerse cargo de determinados desperfectos.

Por tanto, tratándose de un elemento para ambas partes, resulta imprescindible contar con un abogado especialista en derecho inmobiliario para arbitrar la relación. Cosa que no se suele hacer, lo que explica la frecuencia con la que se acude a los tribunales a causa de problemas en los arrendamientos.

Es fundamental que un abogado inmobiliario le asista a la hora de redactar su contrato de alquiler. Aunque suponga un coste extra, este será recompensado con creces durante la vida del contrato y a la extinción del mismo.

Por otro lado, es recomendable contar con la asesoría de un experto durante la vigencia del contrato, para poder resolver dudas como:

• Quién tiene que pagar las reparaciones del inmueble.
• Cada cuanto puede subirse la renta.
• Si se deben conservar muebles o electrodomésticos que no se quieran dentro de la vivienda.
• Cómo deben distribuirse las cargas tributarias y los gastos de suministros.

Por último, y llegados a la peor de las situaciones, un especialista en arrendamientos será el más indicado para defender las pretensiones de cada cual en el juzgado.

Ventajas del abogado experto inmobiliario para el arrendador

Contar con un abogado inmobiliario evitará al arrendador problemas a la finalización el contrato, siendo los más frecuentes:

1. La devolución en mal estado de la vivienda, con la necesidad de reclamar los daños y reparaciones posteriormente.
2. Que los inquilinos no desalojen el inmueble, con la necesidad de instar un desahucio para recuperar la misma.

Así, cualquier abogado experto inmobiliario será capaz de cursar reclamaciones por los cauces más convenientes para asegurar su cobro. Del mismo modo, conociendo la Ley de Enjuiciamiento Civil y la práctica de los juzgados y tribunales locales, podrá instar el lanzamiento de los ocupantes de la vivienda para recuperar la posesión de la misma lo antes posible. Hay que tener en cuenta que existen formas de entorpecer la liberación de la vivienda que un especialista podrá evitar, mientras que podrían obstaculizar las actuaciones de un abogado no familiarizado con este campo, retrasando durante meses la recuperación del inmueble.

Ventajas del abogado experto inmobiliario para el arrendatario

Contar con un abogado inmobiliario ayudará al arrendatario con los frecuentes problemas de actualización de renta y atribución de gastos. En efecto, uno de los mayores problemas a los que se enfrenta el arrendatario (especialmente el profesional o empresario) es la subida de la renta.

Esta debe pactarse en el contrato, de modo que el casero no debería incumplir lo estipulado. Sin embargo, es frecuente que el arrendador intente subir más de lo pactado o que aproveche el momento de novar el contrato para disparar el precio del alquiler.

Por otro lado, la LAU permite pactar la distribución de gastos del inmueble, lo que significa que a falta de pacto por escrito será el arrendador quien deba hacerse cargo de las cargas no susceptibles de individualización. Además, atribuye al arrendador la realización de reparaciones de conservación de las condiciones de habitabilidad. Por último, la realización de obras da derecho a una disminución proporcional de la renta y a la indemnización de daños.

Como estas partidas suelen ser conflictivas, contar con la asistencia de un abogado experto inmobiliario puede suponer un importante ahorro en tiempo, dinero y problemas para el arrendatario.

Permutas

La permuta es el nombre jurídico para el intercambio. De modo que un contrato de permuta inmobiliaria es aquél por el que dos personas intercambian propiedades o derechos sobre bienes de esta naturaleza.

Las permutas son muy frecuentes en los casos de herencias, reparcelaciones, compra-ventas en lotes o repartos de solares. De hecho, una práctica inmobiliaria muy habitual consiste en realizar una permuta futura, por medio de la cual el propietario de un solar lo entrega a la constructora para que pueda realizar su edificación a cambio de que ésta le dé una o varias viviendas cuando esta esté terminada.

Como los otros contratos que estamos analizando, no es poco frecuente que la permuta presente ciertas complicaciones procesales. Algunos problemas típicos en este tipo de negocios son:

• En ocasiones, una vez formalizado el contrato de permuta uno de los permutantes se da cuenta de que el inmueble que va a recibir no es de propiedad del otro. En tal caso tendrá que resolver el contrato. Además, si ya entregó su parte es probable que tenga que acudir a los tribunales para ejercitar una acción reivindicatoria y, en su caso, otra indemnizatoria.
• Otro caso muy similar es que conforme uno de permutantes haya recibido su parte, esta le sea retirada por evicción. En estas situaciones también deberá solicitarse auxilio judicial para recuperar lo entregado, salvo que el otro permutante colabore con la reparación de la situación.
• También es frecuente que recibido el inmueble se detecten en el mismo vicios ocultos. O incluso que, a falta de licencias administrativas o características de la finca, ésta resulte inhábil para el fin para el cual se permutó. En estos casos es muy importante conocer las diferencias entre la doctrina de los vicios ocultos y la del aliud pro alio, pues cada una de ellas tiene unos efectos y un conducto procesal.

En definitiva, el mejor modo de resolver todos los litigios que puedan surgir en torno a las permutas es contratar los servicios de un especialista. Por supuesto, cuando al menos uno de los bienes permutados sea un inmueble, el especialista más indicado para hacerse cargo del asunto será un abogado experto inmobiliario.

Compraventa de inmuebles

Como se ha señalado en el apartado correspondiente, la compra de la vivienda habitual suele suponer la mayor inversión en la vida de muchos particulares. En el caso de las empresas, el parque inmobiliario es una partida lo suficientemente costosa como para que no se planteen la compraventa si no es dentro de sus decisiones estratégicas. Por eso la compraventa de inmuebles debería ser siempre asesorada por un abogado especialista.

Es muy importante para la prosperidad de este tipo de negocios que se documente el conjunto de la operación. De este modo se facilitará el desarrollo de procedimientos reivindicatorios o indemnizatorios en aquellos supuestos en que la compraventa esté viciada o se pierda el inmueble por evicción u otras causas.

Cuando el vendedor es un particular, la vivienda podría presentar ciertos vicios ocultos (normales, debido al uso y al paso del tiempo) o cargas de todo tipo. De modo que comprar una vivienda a un particular es arriesgado si no se hace con la asistencia adecuada.

El proceso de compraventa es relativamente complejo, y los especialistas en derecho inmobiliario están acostumbrados a trabajar en el mismo.

Sin embargo, uno no está a salvo de los vicios o defectos cuando compra el inmueble a un profesional. Por eso la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) establece unas responsabilidades y plazos de garantía específicos que el profesional del derecho inmobiliario podrá utilizar en sus reclamaciones.

Por su parte, la compra de un solar, una nave o un local por un empresario o sociedad para expandir el negocio puede resultar ruinosa si el inmueble no sirve posteriormente para su fin. Sin embargo, un abogado inmobiliario podría revertir la compraventa cuando esta no sirva a sus objetivos (por ejemplo, aplicando la doctrina del aliud pro alio si la administración no concede los permisos correspondientes).

Hipotecas

Los abogados hipotecarios realizan funciones de negociación, asesoramiento y reclamación. Así, además de negociar las condiciones de una hipoteca con la entidad financiera, pueden participar en la redacción de los contratos de préstamo hipotecario.

De hecho estos profesionales son tristemente célebres en la actualidad, ya que la crisis incrementó la litigiosidad en torno a las cláusulas abusivas que muchas entidades bancarias han venido utilizando en sus préstamos hipotecarios.

Cláusulas hipotecarias típicamente contenciosas

• Cláusula suelo. Estas conocidas cláusulas se empleaban en préstamos hipotecarios a interés variable. El “suelo” era un tipo por debajo del cual no podían caer los intereses. Así la entidad financiera conseguía blindar un precio mínimo al préstamo.
• Cláusula de gastos de formalización. Esta cláusula se empleaba para atribuir al prestatario la totalidad de los gastos derivados de la formalización de la hipoteca. El problema es que el prestamista debía asumir parte de estos gastos, de modo que la atribución al consumidor de la totalidad de los gastos puede convertir en abusiva a esta cláusula.
• Cláusula de divisas. Otra de las prácticas de las entidades financieras fue ofrecer préstamos hipotecarios en divisas diferentes al euro. Normalmente se empleaba el yen o el franco suizo. La operación se basaba en la supuesta estabilidad de estas divisas, que presuntamente se transmitiría al préstamo. El resultado fue un encarecimiento de los intereses, que sorprendió a los prestatarios que no podían pagar las cuotas.
• IRPH. El índice de referencia de los precios hipotecarios es un indicador que se empleó durante la primera década de los años 2000 para determinar el tipo de interés de los préstamos. Este indicador resultó ser muy conflictivo debido a la capacidad de las entidades financieras para modificarlo. Como resultaba de esperar, al aplicar el IRPH en lugar de otros índices como el Libor, Mibor o Euribor, el precio de los préstamos hipotecarios resultó mucho más elevado.
• Intereses moratorios. Algunos préstamos hipotecarios han cargado con intereses de demora cercanos al 25 %. Pero tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han determinado que son abusivas las cláusulas que fijen un interés de demora que supere en dos puntos al interés remuneratorio.
• Vencimiento anticipado. La cláusula de vencimiento anticipado permite al banco dar por resuelta la operación hipotecaria cuando se produce un impago de la cuota, sin valorar su relevancia. Como las cláusulas tratadas anteriormente, esta resultó ser nula también, según doctrina del TS y del TJUE.

Otras prácticas hipotecarias litigiosas

• La permuta financiera o swap es otro contrato en el que frecuentemente se ha incurrido en «mala praxis». En ocasiones, se ha aprovechado la asimetría informativa entre el banco y el cliente para colocar al segundo un producto dañino. El swap funciona, sobre el papel, como un seguro que cubriría los tipos de interés elevados en la hipoteca. El problema era que si los tipos de la hipoteca bajaban, el cliente debía pagar cuantiosas liquidaciones negativas. Fue así como el instrumento de cobertura de riesgo se convirtió en un gasto extra para el prestatario y un negocio para el prestamista. Y generalmente no se informó del elevado coste de cancelación del swap.
• Concursos de acreedores. El encarecimiento de las cuotas hipotecarias puede conducir al deudor a la insolvencia. Cuando esto ocurre, debe instar un proceso concursal. El proceso concursal es un mecanismo de garantía de cobro para los acreedores.

El resultado de estas prácticas bancarias

El impacto de estas malas prácticas en la sociedad ha sido tal que el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) terminó por especializar Juzgados en cláusulas abusivas. En estos momento, el CGPJ cifra en 40.839 las sentencias que los Juzgados en cláusulas abusivas han emitido desde su creación, en junio de 2017.

Estas sentencias tienden a pronunciarse a favor del consumidor, oscilando las probabilidades de éxito entre el 93 y el 99,4 % dependiendo de la Comunidad Autónoma. De modo que es altamente recomendable detectar y eliminar las cláusulas abusivas de nuestras escrituras hipotecarias.

Procesos judiciales inmobiliarios

Los procesos judiciales inmobiliarios son procesos civiles en los que se aplica la legislación especial de hipotecas, urbanismo e inmuebles. Como se habrá entendido tras exponer las diferentes peculiaridades en este tipo de contratación, conocer las normas y jurisprudencia aplicables a estas instituciones es capital para un abogado especializado.

Por supuesto, es fundamental dominar aspectos de legislación internacional y administrativa. No hay que olvidar que el lugar donde radican los inmuebles tiende a determinar el foro y la ley aplicable. Pero, además, su especial trascendencia en el tráfico jurídico y económico hace que se vinculen a ciertas normas imperativas.

Entre ellas destacan las reglas fiscales y tributarias, que entran en juego en la administración y disposición de estos elementos patrimoniales. También toda la sección de reglamentos administrativos que regulan sus usos y la obtención y explotación de licencias.

Por eso es especialmente importante para las personas físicas y jurídicas extranjeras que vayan a constituir derechos reales en España el contar con un jurista experimentado en la materia.

Por otro lado resultan de aplicación ciertas normas imperativas que limitan la facultad de disfrute y disposición de la propiedad inmobiliaria. El ejemplo más claro es la herencia, en la medida en que protege la legítima de determinadas personas.

En definitiva, gestionar con solvencia un proceso judicial inmobiliario suele requerir de la intervención de otros profesionales especializados. Es el ejemplo de los aparejadores y los peritos judiciales, que pueden resolver cuestiones catastrales o de valoración, entre otras.

Qué tipo de reclamaciones inmobiliarias suele acabar en los tribunales

Hemos hablado ya de numerosos contratos inmobiliarios y de aspectos de los mismos que pueden resultar conflictivos. Por supuesto, la interpretación contractual no se salva en esta área de las clásicas divergencias de opinión.

Pero más allá de que el contrato se interprete o no correctamente, siempre hay quien trata de estirar sus derechos, o de esquivar la aplicación de normas y principios imperativos. Y ello cuando no aparecen sorpresas desagradables durante el cumplimiento del contrato. Desde cláusulas sorpresivas que cambian la relevancia económica del mismo hasta defectos materiales que hacen inhábil el objeto del contrato.

Por tanto es muy frecuente que se terminen ejercitando acciones de resolución del contrato y de indemnización por daños y perjuicios. Estas pueden alcanzar, en ocasiones, daños morales.

La acción de desahucio es otra de las más ejercitadas, pues es la única vía legal para recuperar la posesión de un bien inmueble usurpado. Este suele ir aparejado a las reclamaciones de rentas y a la resolución de contratos de arrendamiento.

Además de estas acciones, sobre las que ya hemos esbozado algunas trazas, es frecuente que se tengan que ejercitar reclamaciones relacionadas con el derecho público. Este es el caso de las subastas y Registros, de los que hablamos a continuación.

Subastas inmobiliarias

Las subastas inmobiliarias suelen suponer una gran oportunidad para inversores y compradores, sean promotoras o familias. La subasta se rige por sus normas específicas, que pueden ser de derecho público o privado.

Y es que la subasta puede haber sido convocada por alguna entidad privada, pero lo más común es que sean las Administraciones Públicas quienes las empleen para enajenar bienes ejecutados.

En cualquiera de los casos, la subasta se rige por unas normas estrictas, que tratan de evitar la insolvencia del comprador y que se retire una propuesta de compra. De modo que para participar en ellas hay que adelantar un depósito y, en ocasiones, demostrar la propia solvencia. Para ello suelen emplearse avales.

Ya en este punto se puede comprobar la complejidad jurídica de este tipo de negocios, pues a la concurrencia de compradores se añaden instituciones de garantía como los depósitos y los avales.

Además, tras la adjudicación existen unos plazos para realizar el pago y transmitir la propiedad. Pago al que deben añadirse las cargas tributarias (ITPAJD). Por supuesto, esta adquisición tendrá efectos tributarios, de modo que es interesante contar con un experto que controle el derecho bancario y tributario.

Ventajas de las subastas inmobiliarias

Por supuesto, si se recurre a esta forma de enajenación pese a todas las complicaciones técnicas que conlleva es porque tiene algunas ventajas. Principalmente, los compradores recurren a este método de adquisición porque pueden obtener precios muy reducidos. El descuento respecto a precios de mercado puede oscilar entre el 40 y el 60 %, por lo que es una vía de compra muy lucrativa si se cuenta con el capital suficiente y el asesoramiento adecuados.

Algunos aspectos de la subasta en que puede ayudar un especialista

El abogado experto inmobiliario puede ayudar a valorar la idoneidad de acudir a una subasta.  Un abogado experto en subastas puede ayudar a interpretar las bases de la subasta y los riesgos de la misma. Y es que no es infrecuente, por ejemplo, que se transmita la propiedad de un inmueble pero un tercero ostente un derecho de usufructo. También puede ser que el inmueble se transmita con cargas, por lo que habría que informarse bien de este extremo. Además, si la vivienda tiene inquilinos y se necesita ocuparla, habrá que instar un desahucio.

Derecho inmobiliario registral

El Derecho Registral es una rama jurídica que se encarga de la inscripción de derechos en un Registro Público, con el objetivo de dotar a los hechos inscritos de una presunción de veracidad. En el caso inmobiliario, los derechos se inscriben en el Registro de la Propiedad. El objetivo de la inscripción es ofrecer garantías al tráfico jurídico.

Inscribir derechos es completamente voluntario. Tiene la ventaja de “blindarlos”, pues para defenderlos posteriormente en un eventual litigio bastará con aportar una certificación de la inscripción y será la contraparte quien deba encargarse de probar su irregularidad. También presenta la desventaja de localizarlos, de modo que será más fácil embargarlos en caso de dictarse un apremio contra el propietario.

Aunque las relaciones con el Registro no tienen por qué ser complejas, es recomendable la asistencia de un abogado especialista, que podrá recomendar cuándo y cómo acceder al registro. Además, si se pretende destruir la presunción de certeza de una inscripción se necesitará la pericia de alguien experimentado en esa tarea.

Por otro lado, la inmatriculación de una propiedad (inscripción de una finca que no consta en el Registro) requerirá de un procedimiento más complejo. Para ello deben aportarse la escritura de compra y la prueba de que se adquirió al propietario anterior, o bien acudirse a un procedimiento de jurisdicción voluntaria conocido como el expediente de dominio.

La modificación de los bienes inscritos también deberá reflejarse en el Registro. Un caso paradigmático es cuando se divide una finca para entregarla a varios herederos o donarla a varios parientes o vender un fragmento del terreno original.

Supuestos en que es necesario el registro de bienes

En determinadas situaciones será necesario inscribir la titularidad de los bienes inmuebles. Es el caso de la solicitud de una hipoteca. De hecho, el soporte físico de la garantía hipotecaria es el Registro de la Propiedad, de modo que las entidades de crédito exigirán que el inmueble afecto al pago del préstamo (hipotecado) esté inscrito en el mismo.

Por otro lado, existen supuestos en que la legislación puede otorgar ciertos beneficios al propietario de los bienes (montes, patrimonio nacional…). La “activación” de tales beneficios requerirá la inscripción de la titularidad en el Registro.

Asesoramiento a promotores

Desde que explotó la burbuja inmobiliaria se disparó la litigiosidad en el sector. Aunque siempre ha sido recomendable que los promotores contaran con los servicios de abogados especialistas, en la actualidad es todavía más importante que se asesoren por juristas expertos antes de realizar sus negocios.

La LOE establece obligaciones específicas a este tipo de profesionales, y una edificación implica una verdadera maraña de relaciones jurídicas:

• Contratas y subcontratas.
• Licencias de obras y de primera ocupación.
• Asesoramiento y seguimiento a la dirección técnica.
• Contratos de servicios, suministros y laborales.
• Acciones de prevención de riesgos laborales.
• Informes y auditorías urbanísticas.
• Fiscalidad y tributos.
• Insolvencias
• Garantías de la LOE.
• Incumplimientos totales o parciales de obligaciones contractuales…

En definitiva, el particular estatuto jurídico del promotor hace casi necesario que cuente con los servicios de un abogado especialista en derecho inmobiliario.

Cooperativas de viviendas

Las cooperativas de viviendas son promotoras que edifican las viviendas con el objetivo de distribuirlas entre sus socios. De este modo logran un precio menor al de mercado. Estas cooperativas se rigen conforme a sus estatutos, que puede ayudar a redactar un experto inmobiliario. Además, les son de aplicación las leyes autonómicas, por lo que necesitan del asesoramiento de juristas conocedores del derecho regional.

Como otras cooperativas, se organizan en torno a una Asamblea General, un Consejo Rector y un Interventor, y funcionan por medio de la participación de sus socios. Esto permite una toma de decisiones democrática y transparente, que es una ventaja añadida al ahorro resultante de haber promovido la propia vivienda.

Cómo puede ayudar un abogado especialista a las cooperativas de viviendas

La entrada a una cooperativa de viviendas debe ser un acto meditado. En primer lugar, habrá que saber cuál es la aportación que debe hacerse al capital social, así como las cuotas periódicas que se devenguen y el coste de financiación del proyecto.

También es importante conocer el régimen de vinculación de la vivienda, pues es habitual establecer un derecho de retracto en favor de los socios. Por último, hay que saber qué ocurrirá, en su caso, con las viviendas y locales no adjudicados.

Un abogado especialista puede ayudar a determinar todos estos extremos, así como redactar los Estatutos de la cooperativa. También podrá ayudar a ejercitar los derechos y exigir las obligaciones de los socios y a disolver la cooperativa cuando cumpla con su fin.

Urbanismo

El abogado urbanista es aquel experto inmobiliario que se centra en la rama de derecho urbanístico. Se trata, por tanto, de un profesional altamente especializado, pues el urbanismo presenta determinados rasgos muy característicos.

Entre las tareas que le son propias se encuentra el estudio y asesoramiento en planeamiento urbanístico. El planeamiento se emplea por las Administraciones Públicas, los profesionales y los particulares para determinar el modo en que se va a desarrollar la propia ciudad.

Otro de los campos de actuación es la gestión de este planeamiento. La gestión puede ser pública, privada o mixta, por lo que las funciones del jurista dependerán del modelo aplicable. Por tanto, el especialista debe ser capaz de intervenir en las actuaciones de transformación urbanística.

Algunos de los asuntos más habituales en el sector urbanístico tienen que ver con las expropiaciones y la concesión de licencias. Otros aspectos frecuentemente litigiosos son el uso del suelo, las sanciones urbanísticas y la reposición de la legalidad tras una infracción.

En los casos más extremos, un abogado urbanista puede lidiar con delitos urbanísticos, que son los imputables a promotores, constructores y técnicos cuando realizan sus actuaciones sin autorización o en terrenos no urbanizables. Los ejemplos más típicos de estos delitos son las edificaciones en zonas protegidas por su carácter paisajístico o ecológico.

Estos delitos se sancionan con penas de prisión de hasta tres años, inhabilitaciones especiales de hasta cuatro años y sanciones de hasta el triple del beneficio obtenido. Además, se puede ordenar la reposición al estado original y las indemnizaciones pertinentes, decomisándose las ganancias.

En los delitos sobre la ordenación del territorio el Código Penal prevé sanciones para las personas jurídicas, y nada impide que entren en concurso con otros delitos, como contra recursos naturales y medio ambiente o sobre el patrimonio histórico.

Las ventajas del abogado especialista

El Derecho es una disciplina extremadamente compartimentada. Por eso es frecuente que los profesionales se especialicen en una u otra rama, e incluso en determinado tipo de procesos.

De hecho, cada rama jurídica estudia una parcela muy concreta de problemas legales. Por ejemplo, el derecho penal se reserva a los delitos, el social a las cuestiones laborales y el civil a las relaciones privadas.

Pero dentro de cada una de estas “parcelas” existe un procedimiento concreto, con unas normas particulares, y unas costumbres y técnicas características. Así, no se siguen los mismos pasos en un proceso laboral que en uno civil, y tampoco tiene la misma trascendencia un hecho en el seno de un proceso administrativo que en uno penal.

Pero más allá de eso, cada rama jurídica se somete a una doctrina y una jurisprudencia propias. Y aunque la jurisprudencia no tenga en nuestro sistema jurídico el mismo peso que en los países de la Common Law (todos hemos visto películas y series estadounidenses en las que los abogados rebuscan argumentos jurídicos en compendios jurisprudenciales), lo cierto es que es casi tan importante como la ley.

La jurisprudencia es la que interpreta cómo se aplica la ley. De modo que el técnico del derecho debe conocer la jurisprudencia aplicable al caso que está estudiando. Esto quiere decir que para defender con éxito un caso, el abogado debe conocer:

• Los principios generales aplicables a la rama jurídica.
• Las leyes (procesales y sustantivas) aplicables. Se entiende Ley en sentido amplio, porque incluye reglamentos, órdenes y normas de derecho internacional y, especialmente, europeo.
• La jurisprudencia sobre la materia.
• La práctica en el tribunal donde se ventila el caso.

Como podrá comprenderse de esta exposición, el mejor abogado es aquél que se especializa en un campo concreto. Y cuanto más específico sea su campo, más posibilidades habrá de que pueda defenderlo con solvencia.

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