La falta de certificación individualizada no impide recuperar los anticipos en la compra de vivienda.
Hace algunos días comentamos la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo Nº 626/2016, de fecha 24/10/2016, en la que concluía que la falta del certificado individualizado en los supuestos de líneas de avales constituidas por una entidad para garantizar la obligación del promotor inmobiliario de devolver las cantidades entregadas como pago a cuenta por los compradores(todo ello en cumplimiento de la obligación impuesta por la Ley 57/1968) no impedía que la entidad avalista respondiera de dicha deuda. Pues bien, recientemente ha reiterado dicha doctrina.
El fallo ha tenido lugar en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo Nº 739/2016, de 21/12/2016. Los antecedentes de hecho fueron los siguientes:
1. El 13/02/2007, D. Ángel y Dña. Celestina celebraron contrato de compraventa de vivienda con Prodaemi SL, entidad que iba a construir varias en una localidad de Valencia. La vivienda debía ser entregada en diciembre de 2008. El precio pactado era de 261.500 € más IVA, cantidad de la que los compradores entregaron a cuenta 56.400 €.
2. El 15/03/2007, Prodaemi SL concertó con la entonces Caja Madrid (actual Bankia) una línea de avales que hacía expresamente referencia a la promoción que iba a realizar Prodaemi, en cumplimiento de la obligación impuesta por la ley 57/1968, en cuya virtud los vendedores de viviendas que pretendan recibir cantidades entregadas a cuenta por los compradores en concepto de pago adelantado de viviendas aún no construidas deben garantizar la devolución de dichas cantidades.
3. El 12/06/2007, los compradores solicitaron a Prodaemi SL que le entregaran la certificación individual del aval de Caja Madrid sobre las cantidades entregadas a cuenta del precio. Prodaemi SL no atendió dicha solicitud, ni solicitó a Caja Madrid que emitiera las correspondientes certificaciones individuales.
4. En el año de 2013, aún no había sido entregada la vivienda.
5. Por lo anterior, D. Ángel y Dña. Celestina interpusieron demanda contra Prodaemi SL y Caja Madrid, para que se declarara la resolución del contrato de compraventa y se las condenara solidariamente a pagar 56.400 € en concepto de devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los demandantes. Prodaemi SL se allanó, pero Caja Madrid alegó que la falta de certificación individual del aval determinaba que ella no hubiera garantizado la obligación de Prodaemi SL de devolver las cantidades percibidas en concepto de pago anticipado.
6. La demanda fue íntegramente estimada por la sentencia de 18/06/2013 del Juzgado de Primera Instancia Nº 04 de Moncada, que entendió que la falta de emisión del certificado individual favor de los compradores demandantes no podía perjudicarles, atendiendo a la naturaleza de la obligación de garantizar la devolución y el nivel de diligencia y conocimientos que le eran exigibles.
7. Contra ella, Bankia (anterior Caja Madrid) interpuso recurso de apelación, que fue estimado por la sentencia de 15/05/2014 de la Audiencia Provincial de Valencia: Revocó la sentencia de primera instancia y desestimó la demanda en cuanto a la condena solidaria impuesta a Bankia por considerar que la ausencia de la certificación individual a favor de los compradores determinaba que Bankia no hubiera garantizado la devolución de dichas cantidades.
Contra dicha sentencia, D. Ángel y Dña. Celestina interpusieron recurso de casación con fundamento en la “infracción, por interpretación y aplicación errónea, de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo e infracción de los artículos 1 y 7 de la Ley 57/1968, de 27 de julio.”
A juicio de los recurrentes, con la línea de avales concertada entre Prodaemi SL y Bankia era suficiente para que ésta última respondiera en garantía de la obligación de la primera consistente en devolver las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda objeto del contrato de compraventa, cuando aquélla no fuera entregada y éste resuelto. Las razones que el recurrente entiende que le asisten para defender su postura son:
1) Se trata de un aval cuya constitución viene impuesta por la Ley;
2) La garantía de dicha obligación queda prevista en la Ley por una norma imperativa, irrenunciable para los compradores;
3) En la propia línea de avales se identifica suficientemente tanto que el objetivo es cumplir con la exigencia de la Ley 57/1968, como que las cantidades a garantizar se refieren a la promoción inmobiliaria en la que se incluye el contrato de compraventa que da origen al procedimiento.
El Tribunal Supremo, en la sentencia que venimos comentando, estima el motivo y recuerda que la cuestión fue resuelta por la sentencia del Pleno 322/2015, de 23/09, cuya doctrina es jurisprudencia por haber sido reiterada en las sentencias 272/2016, de 22/04, y 626/2016, de 24/10, y cuyos dos argumentos fundamentales son los siguientes:
“En atención a la finalidad tuitiva de la norma […], que exige el aseguramiento o afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta, y a que se ha convenido una garantía colectiva para cubrir las eventuales obligaciones de devolución de la promotora de las cantidades percibidas de forma adelantada de los compradores, cuya copia ha sido entregada junto con los contratos de compraventa, es posible entender directamente cubierto el riesgo, sin que antes se haya emitido un certificado individual, respecto de lo que no tiene responsabilidad el comprador. No debe pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los certificados o avales individuales.”
“Por ello podemos entender en estos casos que: i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía; ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968 ; y iii) la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva”.
Además, el Tribunal Supremo justifica la aplicación de dicha doctrina al presente supuesto. Conviene en que el caso objeto de esta sentencia se diferencia del de las sentencias citadas en que:
1) Cuando se celebró el contrato de compraventa aún no existía la póliza colectiva;
2) La póliza se emitió un mes después;
3) Tres meses más tarde, los compradores requirieron al promotor para que les emitiera la certificación individualizada.
Sin embargo, dichas divergencias fácticas no impiden la aplicación de la citada jurisprudencia, porque Bankia conocía o debía conocer, a juicio del Tribunal Supremo, el contrato de compraventa celebrado con anterioridad a la prestación de la línea de avales a favor del promotor, línea que precisamente fue concertada para garantizar la eventual devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores.
Por lo anterior, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de segunda instancia, y confirma el fallo de la sentencia de primera instancia, dictada el 18/06/2013 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 04 de Moncada, que condenaba solidariamente a Prodaemi SL y Bankia a satisfacer a D. Ángel y Dña. Celestina 56.400 € en concepto de devolución del pago anticipado realizado por éstos para la compra de su vivienda.
