La falta de certificación individualizada del aval no impide recuperar las cantidades anticipadas para el pago de una compra de vivienda sobre plano.
El Tribunal Supremo ha confirmado que las cantidades entregadas como pago adelantado por el comprador consumidor a cuenta de una vivienda en construcción quedan garantizadas con el documento justificativo de la constitución de la garantía por el promotor vendedor, aunque no tenga en su poder la certificación individualizada de la correspondiente garantía. Y ello porque, como indica el propio tribunal, no puede cargarse al comprador consumidor con la exigencia de un nivel diligencia que no le corresponde a él satisfacer, toda vez que es el vendedor quien tiene la obligación de entregar dicha certificación individualizada.
Así se establece en la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo Nº 626/2016, de fecha 24/10/2016. Los antecedentes de hecho fueron los siguientes:
1. Herrada del Tollo SL realizó una promoción inmobiliaria para la construcción de un complejo de viviendas denominado “Residencial Santa Ana del Monte”. El 09/07/2004 Herrada del Tollo SL concertó con Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana (en adelante, SGRCV) una póliza de afianzamiento hasta 1.500.000 €, ampliada posteriormente a 6.500.000; el 23/02/2003 concertó otra póliza de igual naturaleza con Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA (en adelante, BBVA) por importe de 1.000.000 €; y el 21/04/2004 concertó con el actual Banco Popular (entonces, Banco Pastor), una “póliza de contraaval” por importe de 3.000.000 €.
2. En fecha 14/12/006, Herrada del Tollo SL celebró contrato de compraventa de vivienda en construcción con D. Miguel. A cuenta del precio, éste entregó a Herrada del Tollo SL la cantidad de 22.448,60 €. Al contrato de compraventa se adjuntaron copias de las pólizas colectivas reseñadas anteriormente, pero las entidades no emitieron una certificación individualizada a favor de D. Miguel.
3. Posteriormente, Herrada del Tollo SL fue declarada en concurso de acreedores, y el juzgado de lo mercantil que tramitaba el concurso declaró la resolución del contrato de compraventa celebrado con D. Miguel, así como la existencia de deuda a favor del mismo para la devolución de los 22.448,60 € que había entregado como pago anticipado.
4. Con base en lo anterior, D. Miguel formuló demanda de juicio ordinario contra SGRCV, BBVA y Banco Popular para que las condenara solidariamente a pagarle los 22.448,60 € abonados por él con carácter de pago anticipado del precio, más 5.753,88 € en concepto de interés legal.
5. El Juzgado de Primera Instancia Nº 05 de Valencia desestimó la demanda mediante sentencia dictada en fecha 14/01/2014, al entender que la copia de las pólizas colectivas “no implicaban ninguna asunción de garantías a favor de los posibles adquirentes de viviendas”, y que la falta de certificación individualizada de las pólizas de afianzamiento determinaba que no se hubiera concretado la identidad del adquirente beneficiario, el importe de la suma anticipada y la parte de la prima congruente con dicha suma, carencias todas ellas que provocaban, en definitiva no se hubiera garantizado la cuantía entregada por D. Miguel. Contra dicha sentencia D. Miguel interpuso recurso de apelación que solamente fue estimado en cuanto a dejar sin efecto la condena en costas, según se pronunció la Audiencia Provincial de Valencia en su sentencia de 23/07/2014.
Contra esa sentencia, a su vez, D. Miguel interpuso recurso de casación con fundamento en un único motivo: aplicación indebida de los artículos 1, 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y otros preceptos concordantes.
A juicio de D. Miguel, “el incumplimiento por la promotora de su obligación de solicitar y entregar el aval individual al comprador no es oponible a éste último ni priva de eficacia a la póliza de afianzamiento colectiva o aval colectivo, a la luz de los dispuesto en el artículo 1 y 3 de la Ley 57/1968, en relación con el artículo 86 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios”. Todo ello, en la medida en que en caso contrario se estaría privado al consumidor comprador del derecho, reconocido y regulado por normativa imperativa, a que se le garantice la devolución de la totalidad de las cantidades anticipadas en la adquisición de una vivienda en construcción para el caso de que la construcción de la misma no se iniciase no se procediese a su entrega en el plazo convenido por cualquier causa.
El Tribunal Supremo, con cita de su sentencia 322/2015, de 23/09, recuerda que, de acuerdo con el artículo 1 de la ley 57/1968, el promotor de viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar, para poder percibir cantidades anticipadas de los compradores, debe “garantizar la devolución de las cantidades entregadas […] mediante aval solidario prestado por entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros […]”. Además, recuerda que los artículos 2 y 3 de la precitada ley regulan la obligación del promotor de entregar al comprador la certificación individualizada de la garantía, así como la naturaleza ejecutiva del aval unido al documento fehaciente que acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda, para exigir al avalista la entrega de las cantidades a que dicho comprador tuviera derecho.
Continúa el Tribunal Supremo, como ya concluyó en la sentencia 322/2015, de 23/09, indicando que la interpretación efectuada de dichos artículos por las sentencias de primera y segunda instancia “evidencia cómo puede quedar insatisfecha la previsión de garantía contenida en los artículos 1 , 2 y 3 de la Ley 57/68, porque bajo la apariencia de la garantía concertada en la póliza colectiva, cuya copia se entregaba al comprador, éste no tiene por qué conocer que todavía debe recibir el aval individualizado y queda a merced de la mayor o menor diligencia del promotor solicitar los concretos certificados o avales individuales”. Es precisamente esta falta de exigibilidad de dicho nivel de diligencia al consumidor la que, atendiendo a la especial finalidad tuitiva de la norma, lleva a concluir que “es posible entender directamente cubierto el riesgo, sin que antes se haya emitido un aval, respecto de lo que no tiene responsabilidad el comprador. No debe pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los certificados o avales individuales”.
Por ello, el Tribunal Supremo estima el motivo del recurso y, con él, el recurso de casación interpuesto por el recurrente, y condena a las entidades demandadas a pagar solidariamente al demandante los 22.448,60 € abonados por él con carácter de pago anticipado del precio, más 5.753,88 € en concepto de interés legal devengado.
