Tratamiento jurisprudencial sobre resolución de la compraventa de vivienda por la falta de licencia de primera ocupación
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En ocasiones, el que ha comprado una vivienda se encuentra con la sorpresa de que el inmueble arrastra irregularidades urbanísticas, como la falta de licencia de primera ocupación. ¿Qué posibilidades tiene el comprador de resolver el contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor? En esta entrada revisamos brevemente el tratamiento jurisprudencial reciente de la cuestión.
¿Qué es la licencia de primera ocupación?
La licencia de primera ocupación es un documento expedido por la Administración que certifica que el inmueble cumple las condiciones urbanísticas, ambientales y de seguridad mínimas para ser habitable. Asimismo, mediante este procedimiento, el Ayuntamiento comprueba que la vivienda ha sido ejecutada según el proyecto técnico de obra presentado en su momento para la licencia de obra. De igual forma, la licencia de primera ocupación es la que habilita para la concesión del suministro de luz y de agua.
Por ello, desde el punto de vista administrativo, la licencia de primera ocupación nos sirve para poder habitar la vivienda. Ahora bien, desde el punto de vista civil, cabe preguntarnos si la obtención de la licencia de primera ocupación tiene la condición de obligación esencial para poder resolver el contrato si se incumple esta obligación.
Resolución del contrato de compraventa de vivienda por la falta de licencia de primera ocupación
A continuación, vamos a revisar la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y las resoluciones de las Audiencias Provinciales que abordan la cuestión de la resolución del contrato de compraventa de vivienda cuando falta la licencia de primera ocupación.
STS, Sala Primera, nº 566/2016, de 27 de septiembre de 2016 (rec. 1832/2014)
En este supuesto, la parte compradora interpuso demanda de resolución contractual contra la parte vendedora, alegando que el inmueble objeto de compraventa estaba destinado a la actividad económica de alojamiento (casa rural), siendo este uso la principal motivación para la adquisición de la vivienda, pero sin embargo, el inmueble carecía de licencia de primera ocupación, dato que desconocía la parte compradora.
La sentencia de Primera Instancia estimó la demanda, entendiendo que la falta de licencia de primera ocupación se equiparaba en verdad con la entrega de una cosa no apta para el uso al que se le deseaba destinar, pues la licencia se le debió entregar a la parte compradora como requisito indispensable para que la casa rural pudiese ser habitable y acceder a los suministros sin problemas. Así lo declara la resolución: “así resulta que la actora adquirió una obra sin terminar, y no una vivienda, licencia que ha sido considerada un requisito esencial del contrato, aunque no contenga mención expresa, y que debe determinar la resolución del contrato de compraventa”.
Por su parte, la vendedora demandada recurrió en apelación la sentencia, pero la Audiencia Provincial de Albacete desestimó el recurso de apelación, confirmando la sentencia de Primera Instancia. Ante la desestimación del recurso de apelación, la parte vendedora interpuso recurso de casación. El Tribunal Supremo desestimó el citado recurso, sosteniendo que la jurisprudencia ha venido declarando de modo constante y unánime la esencialidad de la licencia de primera ocupación (SSTS de 19 de abril de 2007, rec. 1657/2000, y de 10 de septiembre de 2012, rec. 1899/2008). De hecho, en esta resolución se reitera la doctrina sentada por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 10 de septiembre de 2012, rec. 1899/2008, y posteriores:
“TERCERO. – Resolución del contrato de compraventa por falta de obtención de licencia de primera ocupación.
[…]
La Sala, reunida en Pleno, observa que, de acuerdo con los principios que se han desarrollado hasta aquí, la anterior solución no tiene carácter absoluto y, en consecuencia, con ánimo se sentar una doctrina general, considera oportuno fijar los siguientes criterios:
(i) La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.
(ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.
(iii) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado”.
STS, Sala Primera, nº 256/2019, de 7 de mayo de 2019 (rec. 3438/2015)
En un primer momento, el Juzgado de Primera Instancia de Estepona estimó la demanda presentada por la compradora contra la vendedora demandada, declarando resuelto el contrato de compraventa al entender que la entrega efectiva de la vivienda en plazo dependía en este caso de la previa obtención de licencia de primera ocupación, tanto por disponerlo la ley como porque así lo pactaron de manera expresa las partes, al hacer depender su entrega del hecho de que el inmueble contara con la licencia, lo que no tuvo lugar sino hasta mucho después.
Contra esta resolución se interpuso por la parte vendedora recurso de apelación. Por su parte, la Audiencia Provincial de Málaga estimó el recurso de apelación, entendiendo que, si bien la jurisprudencia ampara que se dé a la falta de licencia de primera ocupación la trascendencia que le atribuye la parte compradora por depender de su obtención la entrega efectiva de la vivienda, la reciente jurisprudencia también ha establecido que el art. 3 de la Ley 57/1968 “no excluye que la «rescisión» o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador”, siendo esto último lo sucedido en este caso, “toda vez que los hechos probados demostraban que la resolución contractual interesada por los compradores fue oportunista, de mala fe, y que solo pretendían desvincularse del contrato”. Y es que de los hechos probados se extrajo lo siguiente:
“La vivienda se concluyó en agosto de 2007 y pudieron disfrutarla en vacaciones durante cinco semanas en octubre de ese mismo año, al tiempo de suscribir el documento por el que prorrogaron su entrega hasta el 21 de diciembre de 2007, sin que nada dijeran sobre el retraso cuando requirieron a la vendedora el 10 de abril de 2008 para que les entregara el aval, habida cuenta de que su primera queja no se formuló hasta el requerimiento de resolución de fecha 27 de noviembre de 2008, cuando ya les constaba que la licencia se había solicitado y estaba en trámite de ser concedida por contar desde junio y noviembre anteriores con informes administrativos favorables”.
Contra dicha sentencia se interpuso por la parte compradora recurso de casación. El Tribunal Supremo desestimó el citado recurso, entendiendo que no había base jurídica para considerar que la sentencia recurrida infringiese las normas ni la jurisprudencia invocadas en el recurso ni, por ello, para tratar de incorrecto el juicio de valor del tribunal sentenciador.
Revisamos a continuación la reciente jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales sobre esta cuestión.
SAP Alicante, Sección 9ª, de 10 de diciembre de 2019 (rec. 697/2019)
En el supuesto planteado, las partes permutaron dos fincas. No obstante, una de ellas carecía de licencia de primera ocupación, ocultando de forma intencional este dato la parte demandada a la demandante (en la demanda se alega la existencia de vicio del consentimiento por dolo negativo). Por ello, la parte demandante reclamaba la nulidad de la escritura de permuta por vicio del consentimiento. Por su parte, el órgano judicial se remitió a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y señaló lo siguiente:
“Como consta en la Sentencia 09/03/2016, recurso núm. 310/2014: «En definitiva, como afirma la sentencia del TS de 21 de julio de 2014, Rec. 1386/2012, la licencia de primera ocupación forma parte de la obligación de entrega, aunque en el contrato se hubiera expresado solamente que la obra terminaría en fecha determinada. No se trata sólo de terminar sino de entregar, obligación esencial del vendedor, y para tal entrega útil es preciso haber obtenido la licencia de primera ocupación.
Afirma la sentencia de 28 de abril de 2014, Rec. 2338/2012, que la falta de cumplimiento de este deber no sólo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, sino también, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente, correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado»”.
Por ello, la Audiencia Provincial de Alicante desestimó el recurso de apelación interpuesto por la parte vendedora demandada, al entender que en este caso no se entregó la vivienda con la cobertura jurídica exigible, incumplimiento generador de la resolución contractual al tratarse de una obligación esencial del contrato, sin que por la parte demandada se probase que se informó a la contraparte de la carencia de licencia de primera ocupación.
SAP Pontevedra, Sección 6ª, de 27 de julio de 2020 (rec. 212/2020)
En este caso, la parte compradora interpuso una demanda contra la vendedora instando la resolución del contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento contractual, basado en la falta de licencia de primera ocupación. Por su parte, el órgano judicial, citando la jurisprudencia del Tribunal Supremo, consideró la falta de licencia de primera ocupación como un incumplimiento grave y esencial contractual por parte del vendedor, con infracción del art. 1.461 CC. Así pues, tal como recoge la resolución:
“Se trata, por tanto, de un compromiso asumido por el constructor-vendedor con la Administración, del que solo se libera mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, caso en que la Administración está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no se suple por el transcurso del tiempo […]. Y puesto que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a dicha parte incumbe cumplir el compromiso administrativo (con el que nada tiene que ver la parte compradora) de gestionar la licencia de primera ocupación (su obligación como constructora y como vendedora), y entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto, como era su obligación en virtud del contrato de compraventa”.
Con todo, la Audiencia Provincial de Pontevedra desestimó el recurso de apelación interpuesto por la vendedora, al carecer de la licencia de primera ocupación requerida para su habitabilidad y actuar la parte vendedora con mala fe, pues la misma tenía conocimiento de la imposibilidad de obtención en el plazo establecido en el contrato de la licencia de primera ocupación, debido a irregularidades en la construcción del edificio donde se encontraba el inmueble.
SAP Barcelona, Sección 14ª, de 16 de febrero de 2021 (rec. 291/2019)
En el supuesto planteado, la parte compradora interpuso una demanda contra la vendedora instando la resolución del contrato de compraventa de vivienda, siendo la cuestión nuclear del proceso la falta de licencia de primera ocupación, pese a que los compradores llevaban residiendo en dicha vivienda desde que adquirieron la misma y conocían la carencia de la licencia de primera ocupación. Por su parte, el órgano judicial declaró lo siguiente:
“De las pruebas referidas, especialmente del informe del Ayuntamiento de Sabadell, se deduce que el único problema para no conceder la licencia de primera ocupación es la instalación de la referida puerta, que no se ha podido ejecutar por los impedimentos del actor. Por otro lado, el apelante [comprador] reside en dicha vivienda desde el año 2007, de lo que se deduce que no se le ha impedido habitar la misma. El único problema lo tendría en su posible venta, pero tal cuestión es fácil de solucionar mediante la instalación de la citada puerta. En conclusión, no se ha acreditado que exista un incumplimiento grave por parte del promotor, pues la licencia de ocupación no la ha concedido el Ayuntamiento por la actitud obstativa del apelante [comprador]”.
Por ello, la Audiencia Provincial de Barcelona desestimó el recurso de apelación interpuesto por la parte compradora, pues entendía que en este caso la resolución contractual no era procedente al no existir un incumplimiento esencial y grave por parte del vendedor, y es que la parte compradora era conocedora de la falta de la licencia de primera ocupación.
Conclusión
Será necesario analizar cada caso concreto para valorar las posibilidades de éxito de una reclamación para la resolución de un contrato de compraventa por falta de licencia de primera ocupación.
