El Banco Castilla La Mancha ha sido condenado a indemnizar a una promotora por incumplimiento del contrato de préstamo.
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 1 de marzo de 2016 ha confirmado la condena al Banco Castilla la Mancha a entregar 329.108 euros pendientes del préstamo que había acordado con la promotora, así como 658.059 euros en concepto de daños y perjuicios.
En marzo de 2006, la Caja de Ahorros de Castilla la Mancha (hoy Banco Castilla La Mancha) concedió a la promotora “Far 2006 Calatrava S.L.” (en adelante FAR), un préstamo con garantía hipotecaria por importe de 1.100.000 euros para financiar la compra de un solar sobre el que se iba a desarrollar una promoción.
En octubre de 2007 se otorgó novación y ampliación del préstamo hipotecario, mediante la cual se concedía otro préstamo de 4.252.502 euros, destinado a financiar la promoción de viviendas.
Dicho importe, quedaría ingresado por la parte prestataria en una cuenta especial, abierta a su nombre en la entidad financiera, para asegurar la suficiencia de la garantía y el destino de los fondos.
En total, la cantidad prestada a “FAR” ascendía a 5.352.502 euros.
La disposición de dichos fondos depositados en la cuenta especial, estaba condicionada a una serie de hitos, como haber vendido más de cuarenta viviendas para disponer de más del 40%, o más de 55 viviendas para disponer de más del 80%.
Igualmente se podría disponer contra la entrega de las certificaciones de obra ejecutada y valorada, emitida por el Arquitecto Director e la obra y visadas por el respectivo Colegio Oficial.
En julio de 2008, se otorgó una escritura de novación de préstamo hipotecario en el que se modificaron las condiciones para la disposición del préstamo. Para disponer de más del 40% del préstamo, debería acreditarse la venta en firme de 31 viviendas, de 40 viviendas para el 60% o de 50 viviendas para disponer de más del 80% del principal del préstamo.
En septiembre de 2008, la caja se negó a entregar 328.108 euros a “FAR”. Su petición se basaba en las certificaciones de obra emitidas por el Arquitecto Director en agosto de 2008, que justificaban que la obra de 36 viviendas estaba ejecutada al 70’50% y la de otras 24 viviendas al 79’50%.
La negativa por la Caja a la disposición de dicha financiación, provocó que las obras se paralizasen.
Así que FAR interpuso demanda contra la entidad financiera, pidiendo la declaración del incumplimiento del contrato de préstamo, que se condenase a la Caja a cumplir el contrato, entregándole 328.108 euros del préstamo y a indemnizar a la actora por los daños y perjuicios causados.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda por considerar que a 28 de agosto de 2008, “FAR” no había cumplido los requisitos de tener más de 40 viviendas vendidas en firma y ejecutado más del 60& de la promoción. Se acogió la interpretación de los requisitos que alegaba la entidad financiera. Para la entidad financiera, los porcentajes se debían calcular sobre el montante de las ampliaciones. Para “FAR” los requisitos se debían contar en total.
“FAR” recurrió ante la Audiencia Provincial, que consideró probado que en agosto de 2008 concurrían los requisitos necesarios para la disposición del préstamo y revocó la sentencia de primera instancia, estimando parcialmente la demanda. Fijó una indemnización de 658.069 euros, además de obligar a la Caja a la entrega de 328.108 euros.
El Banco Castilla La Mancha interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
El motivo único fue la infracción del párrafo primero del art. 1.281 y del art. 1285 del Código Civil, que versan sobre la interpretación de los contratos.
Para el Banco, los primeros 1.100.000 euros, no quedaron depositados en una cuenta especial y por tanto, no se deben tener en cuenta para el cómputo de los porcentajes.
La Sala desestima el recurso, y reprocha al banco que haya utilizado un “artificio aritmético» consistente en, por una parte, pretender la exclusión del dinero inicialmente entregado (1.100.000€), “pero luego contradictoriamente lo resta como entregado a cuenta de dicho porcentaje calculado sobre una referencia a la que ya se ha restado dicha cantidad”.
Es más, la Sala indica que:
“Su petición entraña fraude procesal en el sentido del artículo 11.2 de la LOPJ”.
En definitiva, se desestima el recurso del banco, se le condena en costas y se confirma la Sentencia de la Audiencia Principal que declaraba el incumplimiento del contrato de préstamo.
