A menos que se especifique en el contrato, el subarrendamiento de vivienda está prohibido. Solamente se permite cuando se cumplen una serie de requisitos.
Concepto
El subarrendamiento es un nuevo contrato que vincula al arrendatario con el subarrendatario, sin modificar el contrato original entre propietario y arrendatario. Puede descargar un modelo de contrato de subarrendamiento aquí.
Si el subarrendatario emplea el espacio alquilado como vivienda, se le aplican las normas propias de los arrendamientos de vivienda. Si se trata de un contrato “mixto” de hospedaje, en el que se prestan algunos servicios al prestatario, queda fuera del ámbito de aplicación de la LAU, como es el caso de los apartamentos turísticos. También quedaría fuera de la LAU el alquiler de una habitación para uso como despacho.
Diferencia con la cesión
Distinto del subarrendamiento es la cesión del arrendamiento: En la cesión, el arrendatario transmite a un tercero los derechos y obligaciones de su contrato de arrendamiento. Requiere el consentimiento expreso y por escrito del arrendador (art. 8 LAU).
Requisitos del subarrendamiento
El subarrendamiento puede ser total y parcial, pero la LAU solamente permite el parcial.
- Deberá realizarse con consentimiento expreso y por escrito del propietario (art. 8.2 LAU). Dicho consentimiento se debe otorgar con carácter previo.
- El precio del subarriendo no puede ser superior a la renta que paga el arrendatario.
Puntos clave a tener en cuenta
- Entre el subarrendador y el subarrendatario, existen los mismos derechos y obligaciones que entre propietario y arrendatario. El subarrendatario debe respetar los acuerdos que hubiese con el arrendador.
- El arrendador puede reclamar directamente al subarrendatario los pagos y gastos de conservación pendientes del arrendatario (artículos 1551 y 1552 C.C.).
- Las normas de duración de la LAU se aplican al subarrendamiento solamente mientras el arrendamiento original esté en vigor: Si éste termina, el subarrendamiento se extingue automáticamente.
- Si se subarrienda sin el permiso escrito del arrendador, se puede resolver el contrato (art. 27.2.c LAU) incluso reclamando por los daños y perjuicios causados.
- El arrendatario que subarrienda, debe permanecer en la vivienda, pues en caso contrario se trataría de una cesión de arrendamiento.
- No se considera subarriendo el uso temporal de una vivienda de modo gratuito (por ejemplo, familiares o amigos).
- En cualquier caso, una cuestión importante a tener en cuenta es la prueba de los hechos que se puedan alegar en caso de intentar la resolución de un contrato por subarrendamiento sin consentimiento del arrendador.
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